Faut-il faire un investissement locatif en LMNP ou en SCI ?

Vous envisagez de vous lancer dans la location meublée, notamment pour pouvoir pratiquer des loyers plus élevés qu’en location nue. Alors, pour exercer cette activité, que choisir : LMNP ou SCI ? Vous devez essentiellement tenir compte de la fiscalité, mais aussi de vos objectifs : investir seul ou à plusieurs, transmettre votre patrimoine…

Qu’est-ce qu’un LMNP ?

LMNP est un acronyme signifiant loueur en meublé non professionnel, ou location meublée non professionnelle. L’activité consiste à fournir au locataire un logement meublé, qui comporte la liste des équipements et du mobilier obligatoires, édictée par un décret. Cette liste comprend tout le nécessaire pour manger, dormir et se détendre (vaisselle, literie, table et chaises…).

Le LMNP n’est pas une entreprise ou une société, mais un statut fiscal sous lequel vous déclarez les recettes locatives et êtes imposé à ce titre. Vous devez d’ailleurs enregistrer le commencement de votre activité de loueur auprès du registre national des entreprises (RNE) et du service des impôts. Vous recevrez un numéro SIREN, que vous reporterez sur vos déclarations d’impôt.

Vous devez remplir l'une des deux conditions suivantes pour être considéré comme LMNP :

• Percevoir moins de 23 000 euros de recettes en location meublée par an ;
• Les revenus locatifs doivent être inférieurs à l’ensemble des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

Si ces deux conditions ne sont pas remplies, vous passerez sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), qui implique le paiement de cotisations sociales à l’Urssaf.

Qu’est-ce qu’une SCI ? 

La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique à part entière. Elle est constituée au minimum par 2 associés : il n’est pas possible de créer une SCI seul. 

Les associés reçoivent des parts sociales en proportion de leurs apports dans le capital, lesquels peuvent être en numéraire (somme d’argent) ou en nature (un appartement ou une maison, par exemple). 

L’objet social de la SCI peut être :

• La détention et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers (SCI de location) ;
• La construction d’un immeuble pour le diviser en fractions (SCI d’attribution) ;
• La construction et la revente d’un immeuble (SCI de construction-vente).

Les associés doivent réaliser certaines formalités pour l’immatriculation de la société (constitution du capital social variable ou fixe, rédaction des statuts juridiques, publication d’une annonce légale…).

LMNP ou SCI : quelle fiscalité pour chaque statut ?

En LMNP, vous percevez des BIC et en SCI, des revenus fonciers. Le régime fiscal applicable varie en fonction.

La fiscalité du LMNP

Les revenus locatifs de la location meublée, qui constitue une activité commerciale, entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc imposés à ce titre.

Le bailleur en LMNP dispose de deux options pour l’imposition des bénéfices :

• Le régime micro-BIC : il ne permet pas de déduire les charges, mais propose à la place un abattement sur les recettes, avant leur taxation au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. L’abattement est de 50 % pour la location meublée classique ;
• Le régime réel : vous pouvez déduire l’intégralité des charges engagées dans l’intérêt de l’exploitation et pratiquer des amortissements sur le bâti (hors terrain) et sur le mobilier. Si vos charges se révèlent supérieures à vos revenus locatifs, vous créez alors un déficit imputable sous certaines conditions. Celui-ci se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée, uniquement, pendant 10 ans. Si vous exercez une autre activité commerciale qui génère des BIC, vous ne pourrez pas utiliser le déficit de la location pour atténuer leur imposition.

La fiscalité de la SCI

La SCI, dont l’objet doit porter sur une activité civile, comme la location nue, est soumise à la transparence fiscale. Les bénéfices qu’elle perçoit de la location vide entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont taxés non pas au niveau de la société, mais au niveau des associés, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Il existe un régime micro, le micro-foncier, qui prévoit un abattement de 30 % sur les revenus fonciers. En principe, il ne vous est pas applicable, sauf si vous êtes en parallèle bailleur d’un bien immobilier que vous possédez en direct, et à condition que les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 euros.

Le plus souvent, vous êtes soumis au régime du réel. Vous pouvez alors déduire une liste limitative de charges en SCI (intérêts d’emprunt, primes d’assurance, frais de gestion locative…) dans le but de créer un déficit foncier.

Jusqu’à 10 700 euros par an et hors la part provenant des intérêts d’emprunt, vous pouvez déduire le déficit foncier de votre revenu global soumis à taxation. C’est là l’un des atouts de la transparence fiscale ! Les intérêts d’emprunt, eux, se déduisent uniquement des revenus fonciers.

Si votre revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier, vous pouvez le reporter pendant 6 ans sur votre revenu global, ou pendant 10 ans sur les revenus fonciers, si le déficit foncier initial est supérieur à 10 700 euros et / ou provient des intérêts d’emprunt.

Peut-on cumuler SCI et LMNP ?

On vient de le voir, de plein droit, la SCI est une société fiscalement transparente, qui doit exercer une activité civile. Le cumul LMNP et SCI est donc en théorie impossible, car la location meublée est une activité commerciale.

Les conditions pour faire de la location meublée en SCI

Toutefois, l’activité commerciale n’est pas interdite en SCI, mais pour l’exercer, il faut :

• Soit qu’elle reste occasionnelle et que les BIC représentent moins de 10 % du total des bénéfices de la SCI ;
• Soit que la SCI soit assujettie à l’impôt sur les sociétés, pour exercer valablement une activité commerciale à titre habituel.

Les conséquences fiscales de la LMNP en SCI

Le passage d’une SCI à l’IR à une SCI à l’IS n’est pas sans conséquence ! La perte de la transparence fiscale fait que les associés ne bénéficient plus de la possibilité de réduire, voire de supprimer leur taxation grâce aux régimes spéciaux immobiliers des particuliers.

Par ailleurs, les bénéfices feront l’objet d’une double taxation si les associés décident de se verser des dividendes. En effet, les bénéfices seront taxés :

• Une première fois au niveau de la société, au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 euros, à 25 % au-delà ;
• Une seconde fois à la flat tax de 30 % ou sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu au niveau des associés.

La SCI à l’IS implique donc une fiscalité plus importante que celle proposée par le régime du LMNP.

Enfin, abordons l’imposition de la plus-value. En SCI à l’IR, la plus-value est calculée sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. 

La plus-value fait l’objet d’une taxation à 36.2 % (19 % d’IR et 17.2 % de prélèvements sociaux), mais le Code général des impôts prévoit des abattements pour durée de détention pour chacune de ces taxes. Vous ne paierez pas d’IR après 22 ans de détention, ni de PS après 30 ans.

En SCI à l’IS, la plus value est calculée sur la base de la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, puis taxée au taux réduit ou normal de l’IS, et à nouveau entre les mains des associés s’ils se la reversent. Retenez simplement que le régime des plus-values professionnelles est défavorable si vous conservez longtemps le bien.

Le Conseil d’Ownily : Réservez la création d’une SCI à l’IS à des projets de long terme, qui prévoient de réinjecter les loyers dans la constitution d’un patrimoine d’envergure et de le conserver au sein de la société.

SCI ou LMNP : quels sont les avantages et les inconvénients de chaque statut ?

SCI ou LMNP, pour répondre à cette question, passons à présent en revue les avantages et les inconvénients de chaque statut.

Avantages du LMNP

• Pas de formalités de constitution, excepté l’envoi du formulaire P0i ;
• Possibilité de déduire l’inégralité des charges et de pratiquer des amortissements pour supprimer la taxation sur les loyers ;
• Possibilité de choisir entre micro-BIC et régime réel ;
• Application du régime des particuliers sur la taxation de la plus-value.

Inconvénients du LMNP

• Il faut respecter les conditions de revenus pour conserver le statut ;
• Impossible de bénéficier de ce statut en société à l’IR (sauf tolérance de 10 % ou SARL familiale) ;
• Les avantages fiscaux du statut sont susceptibles d’être remis en cause dans les années à venir.

Avantages de la SCI

• Possibilité de mutualiser les capacités d’emprunt des associés pour réaliser un projet immobilier de plus grande envergure ;
• Pas de limite de montant des bénéfices ;
• Permet de s’affranchir de l’indivision : le gérant et les assemblées générales prennent les décisions dans les majorités prévues par les statuts juridiques ou la loi ;
• Possibilité de choisir entre une SCI à l’IR ou à l’IS en fonction des objectifs de l’investisseur ;
• En SCI à l’IR, possibilité de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global et de supprimer l’imposition du foyer ;
• En SCI à l’IR, application du régime des plus-values des particuliers ;
• Possibilité d’optimiser la fiscalité de la transmission du patrimoine, grâce à la donation avec réserve d’usufruit.

Inconvénients de la SCI 

• Formalités de constitution ;
• Charges déductibles limitées en SCI à l’IR ;
• Pas d’amortissements en SCI à l’IR.

Comment choisir entre LMNP et SCI ?

• Si vous souhaitez investir seul, préférez le LMNP. Si vous désirez au contraire investir à plusieurs pour mutualiser les capacités d’emprunt, choisissez la SCI ;
• Interrogez-vous sur votre fiscalité : préférez-vous limiter la taxation sur les loyers ou votre imposition globale ? Dans le premier cas, le LMNP se révèle adapté, dans le second, préférez une SCI à l’IR ;
• Prévoyez-vous de mettre en location un ou plusieurs biens immobiliers ? Rappelez-vous qu’il existe des conditions de revenus pour le statut de LMNP. Pour ne pas être limité, la SCI à l’IR ou à l’IS constitue la meilleure option ;
• Préparez-vous déjà votre succession ? La SCI se révèle bien plus adaptée pour optimiser la fiscalité de la transmission, grâce notamment à la donation des parts sociales en démembrement de propriété.

Enfin, pensez à la gestion comptable et fiscale ! Le statut LMNP comme la SCI IS nécessite une tenue comptable solide. Vous pouvez confier la comptabilité et la préparation des Déclarations fiscales à un Cabinet comptable, moyennant des honoraires plus ou moins élevés. Mais vous pouvez aussi le faire seul en vous appuyant sur un logiciel comme Ownily qui simplifie et sécurise les traitements annuels. Profitez d’un essai gratuit de de 14 jours dès maintenant !