Vous souhaitez concrétiser un projet immobilier d’envergure ? Il existe une structure juridique toute désignée pour le réaliser : la SCI d'attribution. Parmi ses avantages, citons la transparence fiscale et la souplesse de la gestion. Il faudra toutefois disposer d’un financement conséquent ou ouvrir le capital à de nombreux investisseurs pour la créer !
Qu’est-ce qu’une SCI d'attribution ?
Sous-catégorie de la SCI, la société civile immobilière d’attribution (SCIA) est définie à l’article L.212-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Elle a ainsi pour objet « la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions, destinées à être attribuées aux associés :
- En propriété : l’attribution en propriété s’effectue au moment de la dissolution et du partage du patrimoine de la société. Généralement, la SCIA est constituée pour la durée de vie de l’opération. Au moment de la liquidation, un acte de partage est établi et chaque associé est propriétaire d’un lot comportant des parties privatives et des parties communes ;
- En jouissance : l’attribution en jouissance permet aux associés d’utiliser le bien, c’est-à-dire de l’occuper ou de le louer. Ils doivent respecter les prescriptions des statuts juridiques et utiliser le bien conformément à son usage (par exemple, usage d’habitation). Ce fonctionnement s’avère utile pour les groupes d’amis qui souhaitent acheter un bien pour l’utiliser en temps partagé.
L’attribution des biens immobiliers s’effectue au prorata de la participation de chaque associé dans le capital social.
À savoir : l’objet de la SCI d'attribution comprend également l’entretien et la gestion de l’immeuble jusqu’à ce qu’une éventuelle autre organisation soit mise en place.
Comment fonctionne une SCI d'attribution ?
Comme toute forme juridique de société, il faut réunir au minimum 2 associés pour créer une SCI d'attribution. Ceux-ci peuvent être ou non liés par un lien de parenté.
Le capital social dans la SCI d'attribution
En principe, le montant du capital d’une SCI est librement déterminé par les associés. En contrepartie de leurs apports, les associés reçoivent des parts sociales représentatives d’une fraction du capital.
Toutefois, la SCI d'attribution présente une spécificité. En effet, comme en dispose l’article L.212-5 du CCH, les parts sociales doivent être proportionnelles à la valeur des biens attribués, par rapport à l’ensemble du projet. Il en résulte donc la nécessité d’apporter des fonds conséquents pour concrétiser l’achat ou la construction.
En pratique, il est courant de prévoir un capital variable, avec un capital plancher et un capital plafond entre lesquels le capital social peut varier sans nécessiter de modifications statutaires.
Et, en général, la constitution du capital s’effectue par apports en numéraire, c’est-à-dire par apport de sommes d’argent.
À savoir : l’article L.271-1 du CCH dispose que la souscription de parts d’une SCI d'attribution donne lieu à l’application d’un droit de rétractation de 10 jours aux associés, lorsque l’immeuble attribué en jouissance ou en pleine propriété est à usage d’habitation.
La prise de décision dans la SCI d'attribution
La gouvernance d’une SCI d'attribution est soumise aux dispositions des articles 1832 et suivants du Code civil. Le CCH ne prévoyant aucune disposition spécifique quant à l’administration et à la gestion de la SCI d'attribution, il convient de les organiser dans les statuts juridiques.
Généralement, c’est le gérant qui prend les décisions entrant dans le cadre de l’objet social de la SCI d'attribution. Les décisions excédant ses pouvoirs sont prises par la collectivité des associés rassemblés en assemblée générale. Celle-ci délibère valablement en fonction des règles de majorité et de quorum prévus par les statuts de la société.
Il existe toutefois trois situations dans lesquelles le gérant doit obligatoirement convoquer une assemblée générale :
- Le constat de l’achèvement de l’immeuble et sa conformité avec l’état descriptif de division, qui répartit les parties communes et les parties privatives ;
- La vente forcée des parts sociales des associés défaillants ;
- La dissolution de la société.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI d'attribution ?
La fiscalité de la SCI d'attribution constitue l’un de ses avantages les plus notables, qu’il faut mettre en balance avec la responsabilité illimitée des associés.
Avantages de la SCI d'attribution
La souplesse d’organisation de la SCIA
Le fonctionnement de la SCI d'attribution n’est pas organisé par la loi, mais par les statuts juridiques. Il est donc possible de rédiger ceux-ci sur-mesure afin de coller aux besoins et attentes des associés.
Par ailleurs, même s’il est recommandé de recourir à un professionnel pour rédiger les statuts juridiques de la SCI d'attribution, vous pouvez réaliser vous-même l’ensemble des formalités requises pour la création. Ces démarches restent relativement simples et peu coûteuses.
Lire aussi : Combien coûte la création d’une SCI ?
La répartition équitable des dépenses en SCI d'attribution
Les associés doivent supporter les dépenses entraînées par l’acquisition du terrain et des travaux de construction, en proportion de la valeur de leurs droits sur le terrain et sur l’immeuble.
Si l’un des associés paie plus du quart de ce qu’il devrait, il peut demander le remboursement à ceux qui sont été avantagés, et inversement. L’équilibre est maintenu quant aux charges financières pesant sur les associés, évitant ainsi les conflits.
La fiscalité de la SCI d'attribution
De plein droit, les sociétés civiles sont fiscalement transparentes. Il résulte de ce régime une imposition des bénéfices non pas au niveau de la SCI d'attribution, mais entre les mains des associés, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
La SCI à l’IR permet de déduire un grand nombre de charges et de dépenses de travaux (hormis travaux de construction) des revenus perçus par le biais de la location des biens immobiliers attribués.
Si ces charges sont supérieures aux recettes perçues, l’associé créé un déficit foncier imputable sur son revenu global jusqu’à 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt). Il paiera ainsi moins d’impôt sur le revenu.
Inconvénients de la SCI d'attribution
De la responsabilité indéfinie des associés à la vente forcée des parts d’un associé défaillant, vous devez avoir en tête les inconvénients de la SCI d'attribution avant de vous lancer.
La responsabilité illimitée en SCI d'attribution
En société civile, la responsabilité des associés quant aux dettes sociales n’est pas limitée aux apports, comme c’est par exemple le cas en SARL et en SASU. Elle est au contraire indéfinie, ce qui signifie que les associés répondent des dettes sur leur patrimoine personnel.
Toutefois, la responsabilité des associés est limitée à leur pourcentage de détention dans le capital social. Si par exemple, vous possédez 75 % des parts sociales, vous êtes responsable des dettes à hauteur de 75 %.
En outre, la responsabilité des associés est subsidiaire. Les créanciers doivent d’abord actionner la société en paiement de la dette avant de se retourner contre les associés.
L’obligation de participer aux appels de fonds
La SCI d'attribution a besoin de liquidités pour réaliser son objet social, achat immobilier ou construction immobilière. Elle peut donc faire des appels de fonds auprès des associés, et en vertu de l’article L.212-3 du CCH, ceux-ci doivent y répondre, en proportion de leur détention dans le capital social.
Les statuts peuvent simplement prévoir que les dépenses relatives à l’acquisition du terrain ne soient pas réparties en fonction de la détention, mais au prorata de la valeur de la partie dont ils ont la jouissance exclusive par rapport à la valeur globale du terrain.
La vente forcée des parts sociales
Si l’un des associés ne respecte pas l’obligation de répondre aux appels de fonds, il est alors considéré comme défaillant. Il ne peut ni entrer en jouissance ni maintenir sa jouissance sur son lot, ni obtenir l’attribution en propriété.
La société demande à l’associé défaillant la régularisation, et celui-ci dispose d’un mois pour s’y conformer. Sinon, ses parts peuvent être proposées en vente publique, après délibération de l’assemblée générale.
Pour délibérer valablement, l’assemblée générale doit voter la décision à la majorité des deux tiers du capital social sur la première convocation.
Lors de la deuxième convocation, la majorité passe aux deux tiers des droits sociaux dont les associés sont présents ou représentés.
L’associé défaillant ne peut pas participer au vote, même si une clause des statuts l’y autorise (disposition d’ordre public).
Les sommes récupérées de la vente des parts seront affectées en priorité pour apurer la dette d’appels de fonds.
Comment créer une SCI d'attribution ?
Pour la constitution d’une SCI d'attribution, il faut réaliser certaines démarches auprès du registre national des entreprises et de l’INPI.
La constitution du capital social en SCI d'attribution
Rappelez-vous, vous avez tout intérêt à prévoir un capital social variable pour ne pas effectuer de modification statutaire à chaque changement de montant.
La rédaction des statuts juridiques en SCIA
Si le recours à un professionnel n’est pas obligatoire, il est recommandé de faire appel à un avocat ou à un expert-comptable pour rédiger les statuts.
Le gérant sera nommé dans un acte séparé pour éviter une modification statutaire à chaque changement.
La publication d’une annonce légale de constitution de la SCIA
Vous devez publier une annonce dans un journal d’annonces légales compétent, à savoir un implanté dans le département du lieu d’implantation de la société.
Enfin, il faut envoyer un dossier comprenant ces documents et un formulaire M0 à l’INPI, qui procédera à l’immatriculation de la SCI d'attribution.
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