On choisit en général la SCI ou Société civile immobilière pour les nombreux avantages fiscaux qu’elle offre. Il faut souligner cependant que la constitution d’une SCI engendre quelques dépenses. Celles-ci peuvent être assez lourdes, notamment lorsqu’on requiert l’assistance d’un expert en la matière. Voici tout ce que vous devez savoir sur le prix de création d’une SCI.
Les frais pour la publication de l’avis de constitution de la SCI
Avant le dépôt du dossier d’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce, il est obligatoire de procéder à la publication de l’avis de création de la SCI dans un journal d’annonce légale. Celui-ci doit paraître évidemment dans le département où se situe le siège de la société. Il s’agit surtout d’une démarche en vue de la protection des intérêts des tiers. Nous l’avons vu dans un précédent article sur les étapes de création d’une SCI familiale.
L’annonce comporte toutes les informations concernant l’identité de la société. Cela inclut les différentes mentions telles que le nom de la SCI, l’objet social et le montant du capital social. Le coût de ce type de publication est assez variable selon la localité et le prestataire. Mais en pratique, pour les départements métropolitains, cela coûte 185 euros hors taxes. Dans le département de La Réunion, le prix s’élève à 222 euros hors taxes.
Les frais pour l’immatriculation de la SCI
Créer une SCI gratuitement n’est pas possible. Il faut prévoir des frais obligatoires nécessaires à l’immatriculation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce.
On parle aussi de dépenses incompressibles parce qu’il n’y a ni de réduction ni de majoration, quel que soit le type de SCI à créer : une SCI familiale, une SCI de construction-vente ou une SCI d’attribution. Et ce, qu’importe si on fait la demande en ligne sur le site infogreffe.fr ou auprès du Centre des formalités des entreprises.
Au total, les frais administratifs coûteront aux fondateurs 88,29 euros pour inscrire la SCI au registre du commerce et des sociétés. Cette somme comprend :
- Les émoluments du greffier en charge du dossier : 58,85 euros ;
- Les frais de dépôt d’actes : 8,03 euros ;
- Les frais d’inscription au registre des bénéficiaires effectifs : 21,41 euros.
Les frais de création facultatifs de la SCI
En dehors des frais obligatoires, la création d’une SCI implique d’autres dépenses. Ces frais constituent en général ceux nécessaires à la rédaction des statuts et à la constitution de l’actif (ressources de l’entreprise) de la SCI :
La rédaction des statuts
En principe, lorsqu’il y a un apport en immeuble, il devient obligatoire de confier au notaire la rédaction des statuts de la SCI. Le prix d’un acte authentique varie alors d’un professionnel à un autre. En moyenne, les frais de notaire pour la création d’une SCI coûtent dans les 2000 euros.
Si ce n’est pas le cas, vous pouvez rédiger vous-même les statuts de votre SCI. Des modèles de statuts de SCI sont également disponibles en ligne, mais ils peuvent présenter des risques en cas de montage complexe.
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Le dépôt du capital social
Les associés de la SCI doivent d’abord constituer son capital social. Pour former le capital social, ils doivent faire des apports en nature (biens mobiliers ou immobiliers) ou un apport en numéraire (une somme d’argent). Ce capital peut être simplement symbolique, c’est-à-dire d’une valeur de 1 euro. Cela dit, les SCI affichent souvent un capital social supérieur à 1 000 euros. On doit le déposer auprès d’une Banque ou auprès d’un notaire qui délivre par la suite une attestation de dépôt des fonds.
Si vous choisissez de faire le dépôt auprès d’une banque classique, le dépôt est gratuit mais, il est nécessaire tout de même de disposer d’un compte bancaire. Le prix de la création et de gestion de ce dernier varie d’une banque à une autre.
Actuellement, il est possible de déposer le capital social auprès d’une banque en ligne. Les frais de dépôt sont fixés entre 70 à 100 euros. Pour plus de sécurité, le dépôt du capital social auprès d’un notaire est conseillé. Les honoraires de ce dernier s’élèvent à 100 euros ou plus.
Dépenses en cas d’apports en nature à la SCI
Il faut aussi noter que le versement de certains apports en nature engendre des frais supplémentaires. C’est le cas en cas d’apport d’un bien immobilier à la SCI. Il s’agit surtout de droits et d’impôts à payer.
Apport d’un immeuble à la SCI
Le montant du droit d’enregistrement à payer varie selon le cas :
- Dans une première hypothèse, lorsque l’associé apporte un immeuble lui appartenant en tant qu’apport à la SCI, on appelle cela également un apport pur et simple. Celui qui l’effectue devient alors associé et obtient tous les avantages liés à ce statut et principalement des parts sociales.
- Dans ce cas, il faut faire la distinction entre une SCI soumise à l’Impôt sur le revenu (IR) ou une SCI à l’Impôt sur les sociétés (IS). Pour une SCI à l’IR, il y a exonération totale du droit d’enregistrement. En cas d’imposition à l’IS, il n’y a pas de droit de mutation à payer si l’associé apporteur est une personne morale. Il faut prévoir un droit de mutation de 5 % de la valeur réelle de l’immeuble pour un associé apporteur personne physique.
- Dans une seconde hypothèse, cet apport d’immeuble est réalisé à titre onéreux (apport à titre onéreux). On l’assimile à une vente. L’apporteur supporte le droit d’enregistrement, il n’obtient pas de parts sociales. Il faut toujours payer un droit de mutation de 5 % de la valeur de l’immeuble, peu importe le régime fiscal de la SCI.
Apport d’un fonds de commerce
Il est tout à fait possible qu’un associé effectue un apport en fonds de commerce. De ce fait, la transmission suit un régime spécifique. La taxe due est progressive. Pour en déterminer le taux, il est nécessaire tout d’abord de connaître les barèmes applicables.
Dans le cadre d’une SCI à l’IR et en cas d’apport pur et simple, il n’y a pas de droit d’enregistrement exigé, et cela qu’importe la valeur du fonds.
En revanche, pour un apport à titre onéreux, on applique un barème spécifique :
- Si la valeur du fonds se situe en deçà de 23 000 euros, ce taux est nul.
- Entre 23 000 et 200 000 euros, le taux est fixé à 3 %.
- Au-delà de ce seuil, celui-ci est de 5 %.
Pour le cas des SCI à l’IS, l’exemption de droit d’enregistrement n’est accordée qu’aux associés, personnes morales pour les apports purs et simples. Sinon pour les apports à titre onéreux, le principe reste le même que pour les SCI à l’IR.
Les coûts de création d’une SCI varient donc en fonction de plusieurs paramètres. Vous pouvez moduler vos dépenses en fonction de votre budget. Vous devez aussi prévoir des dépenses liées à la gestion de SCI.
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Vous l'aurez compris, les coûts de création d'une SCI varient fortement selon que vous passiez par un notaire, un avocat, ou une plateforme en ligne. Mais bonne nouvelle : avec les bons outils, il est aujourd'hui possible de limiter les frais sans compromettre la sécurité juridique de votre projet.
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