Quels sont les documents nécéssaires pour créer une SCI ?

La société civile immobilière offre de nombreux avantages pour l’acquisition, la détention et la transmission d’un patrimoine. Vous pouvez par exemple anticiper votre succession afin de léguer vos biens avec une fiscalité allégée, voire même en franchise d’impôt. Avant de démarrer l’activité, vous devez immatriculer la société, en joignant des pièces justificatives. Voici la liste des documents pour créer une SCI !

Créer une SCI : quels avantages et inconvénients ?

 Vous avez intérêt à créer une SCI notamment pour :

• Simplifier la détention et la gestion d’un bien immobilier à plusieurs. Vous évitez ainsi d’être soumis au régime de l’indivision. Très contraignant, il prévoit le partage à tout moment du patrimoine immobilier, et une prise de décision à la majorité des 2/3 ou à l’unanimité, en l’absence de convention d’indivision ;
• Optimiser fiscalement la transmission du patrimoine aux héritiers (diminution, voire suppression des droits de succession et de donation grâce à la clause de réserve d’usufruit) ;
• Mutualiser les capacités d’emprunt des associés et réaliser un achat immobilier de plus grande envergure.

Parmi les inconvénients de la SCI, citons la responsabilité illimitée des associés (article 1857 et suivants du Code civil).

Quels documents pour la création d’une SCI ?

Vous devez rassembler un certain nombre de documents pour créer une SCI familiale ou classique. Ils vous seront nécessaires pour procéder à l’immatriculation de la société. Si l’un d’eux manque, votre dossier sera rejeté et vous perdrez du temps.

Le formulaire pour créer une SCI (Cerfa M0)

Vous devez remplir un formulaire de création d’une SCI familiale ou classique. Il prend la forme d’un document administratif appelé Cerfa M0 SCI.

Le formulaire Cerfa de création de SCI sert à déclarer la constitution d’une personne morale et reprend l’ensemble des informations relatives à la société, au gérant et aux associés.

Vous adresserez ce document de création de SCI à l’INPI lors de l’immatriculation. Cet organisme avisera ensuite les autres administrations comme le fisc de cette constitution de société.

Sur le formulaire, vous devez indiquer :

• La dénomination sociale de la société (SCI Moulinsart, par exemple) ;
• L’adresse du siège social ;
• La forme sociale, en l’espèce une SCI ;
• L’objet social : vous n’avez pas à le réécrire intégralement, tel qu’il figure sur les statuts ;
• La durée de vie de la société ;
• Le montant du capital social : il n’existe pas de montant minimum, et vous pouvez créer une SCI à capital fixe ou une SCI à capital variable. Il est recommandé d’opter pour la seconde formule, afin de s’épargner le coût et le formalisme d’une modification statutaire. Le capital social est formé par des apports en numéraire (sommes d’argent) ou des apports en nature (un appartement, une maison, un immeuble…), consentis par les associés. En contrepartie de leurs apports dans le capital, les associés reçoivent des parts sociales en proportion. La valeur des parts, leur numérotation et leur attribution par associé devront figurer dans les statuts juridiques de la société.

Vous devez ensuite remplir :

• L’encadré 2, qui concerne l’activité principale exercée et le lieu d’exercice de cette activité, lequel peut être différent de l’adresse du siège ;
• L’encadré 3 : vous devez déclarer l’identité du gérant et de chacun des associés ainsi que leur qualité ;
• L’encadré 4 : vous devez ici indiquer l’option fiscale : SCI à l’IR ou SCI à l’IS. Vous devez en outre choisir un régime de TVA.

Les statuts juridiques pour la création d’une SCI

Les statuts juridiques de la SCI constituent un document phare pour l’organisation et le fonctionnement de la société. Ils sont également demandés dans le cadre de l’immatriculation de l’entreprise. Vous devrez ainsi fournir à l’INPI un exemplaire original des statuts signés par chaque associé.

Vous pouvez rédiger les statuts avec un acte sous seing privé, cependant, vous êtes obligé de passer par un notaire si vous consentez un apport en nature à la société.

Les statuts juridiques contiennent un certain nombre de mentions obligatoires comme : 

• L’objet de la SCI : il doit être rédigée de la manière la plus large possible, pour autoriser le plus grand nombre d’activités ;
• La durée de vie de la société, généralement fixée à 99 ans…

Vous avez tout intérêt à faire appel à un professionnel pour rédiger sur-mesure les autres clauses des statuts, comme celles relatives aux règles de convocation, de quorum et de majorité des assemblées générales. Vous vous prémunissez ainsi de tout litige ultérieur entre associés !

Lire aussi : Création d’une SCI : faut-il choisir un notaire, un comptable ou un avocat ?

Les documents relatifs au gérant de la SCI

Le gérant constitue un homme ou une femme clé au sein de la société. En effet, c’est lui qui prend les décisions relatives à l’objet social et effectue les actes courants de gestion (sous réserve des pouvoirs attribués à la collectivité des associés par les statuts juridiques).

L’acte de nomination du gérant de la SCI

Parmi les documents nécessaires à la création d’une SCI, il faut celui relatif à la désignation du gérant. Trois possibilités s’offrent alors à vous :

• Désigner le gérant dans les statuts constitutifs ;
• Nommer le gérant dans un acte séparé (solution à privilégier pour éviter les modifications statutaires) ;
• Nommer le gérant par une décision collective des associés.

Dans tous les cas, la désignation s’effectue au moins à la moitié des parts sociales, sauf disposition contraire des statuts.

À savoir : dans le silence des statuts, le gérant est nommé pour la durée de vie de la société.

La déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation

Le gérant ne doit pas avoir été condamné à une interdiction de gérer ou d’administrer une société, civile ou commerciale. Il faut donc joindre aux documents pour constituer une SCI cette attestation de non-condamnation, ainsi que la copie d’une pièce d’identité (carte d’identité ou passeport).

Les pièces justificatives relatives aux associés de la SCI

Vous devez produire la copie d’une pièce d’identité pour chacun des associés mentionnés dans les statuts.

Le justificatif d’occupation du siège social

Vous devez justifier que les locaux mentionnés dans les statuts constituent effectivement le siège social de la société. Vous devez donc prévoir la copie du titre de jouissance des locaux : bail commercial, déclaration de domiciliation chez le dirigeant ou dans une société de domiciliation…

L’attestation de parution d’une annonce légale de constitution de SCI

La constitution de la société civile immobilière doit être portée à la connaissance des tiers. Vous devez ainsi faire paraître une annonce légale dans un journal d’annonces légales (JAL) compétent.

L’annonce de création d’une SCI mentionne des informations obligatoires (dénomination, adresse…) et est publiée dans un journal du département où est implantée la société.

La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI

Ultime document à fournir pour créer une SCI : la déclaration des bénéficiaires effectifs. Elle permet de savoir qui détient le contrôle d’une société.

Quelle démarche pour créer une SCI ?

Depuis 2015, il n’est plus nécessaire d’enregistrer les statuts juridiques auprès du service de publicité foncière. 

Toutefois, comme en dispose l’article 635 du Code général des impôts, il existe une situation dans laquelle vous devez procéder à cet enregistrement : si vous apportez un immeuble à la SCI. Les statuts juridiques font alors l’objet d’un acte notarié, qui sera enregistré auprès du service compétent.

Sinon, la seule formalité à accomplir pour créer la SCI, c’est de déposer les documents nécessaires auprès de l’INPI, à des fins d’immatriculation.

Depuis le 1^er janvier 2023, il ne faut plus immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS) par le biais du greffe du tribunal de commerce. C’est l’INPI qui est désormais en charge de cette formalité. L’inscription de la SCI s’effectue désormais au registre national des entreprises (RNE).

La démarche administrative est intégralement dématérialisée. Vous téléchargerez l’ensemble des documents pour la constitution de la SCI sur le site de l’INPI.

Combien coûte la création d’une SCI ?

Le coût de constitution d’une SCI familiale ou classique dépend du modèle que vous adoptez :

• Procéder vous-même à la rédaction des statuts juridiques et à l’accomplissement des formalités juridiques ;
• Confier l’ensemble de ces tâches à un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) ou à une plateforme de legal tech.

Ensuite, vous devez ajouter à ce premier poste de dépense :

• Le prix de l’annonce légale : il ne varie plus en fonction du nombre de caractères ou de lignes, mais en fonction du département dans lequel elle s’implante. Comptez ainsi 211, 216 ou 255 euros ;
• Les frais administratifs pour l’immatriculation auprès de l’INPI.

Comment bien gérer une SCI ?

Vous avez fourni l’ensemble des pièces justificatives pour créer une SCI et avez reçu le Kbis. Vous pouvez donc démarrer sereinement l’activité, en respectant les obligations et tâches à la charge du gérant, dont : 

• Les obligations comptables, comptabilité de trésorerie en SCI à l’IR, comptabilité d’engagement en SCI à l’IS ;
• Les obligations déclaratives des revenus locatifs (revenus fonciers en location nue, BIC en location meublée) de la société et des associés ;
• La gestion locative : appel de loyers et de charges, envoi des quittances correspondantes… ;
• Le remboursement du prêt immobilier ;
• La convocation des assemblées générales ordinaires et extraordinaires…

Pour vous simplifier la tâche et vous épargner le coût d’un expert-comptable, vous pouvez utiliser un logiciel spécialisé en SCI, comme celui d’Ownily. 

Plus qu’un logiciel de comptabilité, Ownily a l’avantage de se synchroniser avec la Banque et de vous apporter des services additionnels comme la rédaction des documents d’assemblée générale, il vous permet de gagner du temps dans la gestion d’une SCI. N’attendez plus pour un essai gratuit !