Vous souhaitez créer une SCI pour simplifier l’acquisition, la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Vous vous demandez si pour la création d’une SCI, le notaire ou l’avocat sont obligatoires ou nécessaires. Vous pouvez effectivement être contraint de recourir à un notaire, si vous apportez un immeuble à la société.
Le recours à un avocat peut s’avérer très utile pour organiser sur-mesure le fonctionnement de la SCI. En cours de vie sociale, vous pouvez gérer la SCI avec un logiciel pour éviter les coûteux honoraires des professionnels !
Création d’une SCI avec un avocat : avantages et inconvénients
Première piste à explorer pour créer une SCI : le recours à un avocat, idéalement spécialisé en droit des sociétés ou des affaires.
Les avantages de recourir à un avocat pour créer une SCI
Le recours à un avocat s’avère particulièrement recommandé pour la rédaction des statuts et le dépôt des formalités. Les statuts organisent le fonctionnement de la société et doivent être adaptés sur-mesure au projet et à la stratégie d’investissement.
Grâce à ses connaissances juridiques, l’avocat peut anticiper les situations qui risquent de créer des conflits entre associés et prévoir dans les statuts des clauses pour les régler.
En outre, l’avocat peut indiquer dans les statuts le mode de nomination du gérant. Par défaut, la prise de décision sur la nomination ou la révocation du gérant s’effectue à la majorité simple. L’avocat peut prévoir une majorité renforcée pour protéger le dirigeant de la SCI.
Par ailleurs, l’avocat peut définir les décisions pour lesquelles le gérant doit convoquer une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire, ainsi que les quorums de majorité pour délibérer valablement. En l’absence de dispositions statutaires, les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant doivent être prises à l’unanimité de tous les associés, présents et représentés. Un dispositif lourd, qui peut ainsi être écarté grâce aux statuts.
Créer une SCI avec un avocat pour aménager la clause d’agrément
La clause d’agrément se révèle très utile pour pérenniser le patrimoine dans le cadre d’une SCI familiale. De plein droit, l’article 1861 du Code civil prévoit que les cessions de parts sociales nécessitent au préalable l’accord de tous les associés.
L’avocat qui rédige les statuts peut prévoir une autre majorité ou confier l’agrément au seul gérant. Vous mènerez ensemble une réflexion sur la stratégie à adopter pour protéger votre SCI contre l’arrivée non désirée d’associés dans le capital social.
Créer une SCI avec un avocat pour rédiger un pacte d’associés
Outre les statuts, l’avocat peut rédiger un pacte d’associés au moment de la création de la SCI. Ce document juridique organise les rapports entre les associés afin de prévenir les conflits et prévoit par exemple :
- Une clause de plafonnement des participations dans le capital social ;
- Une clause d’inaliénabilité qui impose aux associés de conserver leurs parts sociales pendant une durée déterminée dans le pacte ;
- La clause d’accord unanime : elle prévoit l’unanimité pour certaines décisions…
L’avantage de prévoir un pacte d’associés, c’est qu’il peut être modifié par simple avenant. Il n’est pas nécessaire de faire une modification statutaire. L’avocat est aussi là pour vous conseiller sur l’opportunité d’en rédiger un ou non et les clauses à y inclure absolument.
Créer une SCI avec un avocat pour bénéficier de conseils juridiques
Vous constituez une SCI pour une raison bien précise comme la gestion et mise en location d’un patrimoine ou l’optimisation fiscale de la transmission. L’avocat spécialisé en droit des affaires et des sociétés possède des connaissances juridiques, mais aussi fiscales, qui demeurent indispensables pour atteindre vos objectifs.
Les inconvénients de faire appel à un avocat pour créer une SCI
Le coût d’un avocat constitue une dépense non négligeable. Il varie en fonction :
- De l’étendue de la mission que vous lui confiez ;
- De la complexité de cette mission ;
- De son expérience :
- De sa notoriété ;
- De la région dans laquelle il est implanté ;
- De votre situation financière…
Les honoraires peuvent ainsi démarrer autour de 100 euros de l’heure et s’envoler.
Enfin, l’avocat que vous choisissez peut manquer de disponibilité et vous imposer d’attendre pour le rencontrer. Vous devez également vous montrer disponible pour vous rendre physiquement au rendez-vous.
Lire aussi : Quels sont les coûts de création d’une SCI ?
Création d’une SCI avec un notaire : avantages et inconvénients
Deuxième professionnel à consulter pour créer une SCI : un notaire. Dans une situation, vous devez même obligatoirement passer par lui.
Le recours obligatoire à un notaire
Lorsque vous constituez la SCI, vous devez consentir des apports dans le capital social. Ces apports peuvent être en numéraire (somme d’argent) ou en nature (un immeuble par exemple).
Si vous apportez un bien immobilier à la SCI (à ne pas confondre avec l’acquisition d’un bien avec une SCI), vous devez obligatoirement passer devant un notaire pour rédiger les statuts et établir un acte notarié. En effet, l’apport d’un bien à la société s’analyse comme une cession. Elle doit donc être enregistrée par un notaire, qui dispose d’un monopole en la matière.
À savoir : vous pouvez solliciter l’avis d’un commissaire aux apports ou aux comptes sur l’évaluation du prix du bien immobilier, pour éviter de léser les associés en cas de sous-évaluation du prix ou de payer trop de droits de mutation si le prix est surévalué.
Les avantages de recourir à un notaire pour créer une SCI
Le notaire est un spécialiste de l’immobilier, du patrimoine et des successions. Il peut ainsi utilement vous conseiller sur la stratégie à adopter pour anticiper la succession avec vos héritiers, afin qu’ils paient moins de frais de succession. Par exemple, il peut vous conseiller de mettre en place un démembrement de propriété et une donation après la création de la SCI.
Lire aussi : Statuts de SCI familiale : comment prévoir la réserve d’usufruit ?
Les inconvénients de faire appel à un notaire pour créer une SCI
À nouveau, c’est le coût de la prestation qui constitue le principal inconvénient de créer une SCI avec un notaire. Si vous apportez un immeuble à la SCI, vous n’aurez pas le choix, et vous devrez lui verser des honoraires pour la rédaction des statuts et pour la rédaction de l’acte notarié de cession.
Selon la notoriété et le degré d’expertise du notaire, comptez au minimum 1 500 euros pour la création de la SCI, sans inclure le coût des formalités.
Alors, pour la création d’une SCI, entre notaire ou avocat, vous pouvez choisir en fonction des honoraires demandés.
Création d’une SCI avec un expert-comptable : avantages et inconvénients
Vous pouvez aussi créer une SCI avec un expert-comptable. Ce professionnel du chiffre possède également des compétences juridiques qu’il met à votre disposition pour concrétiser vos objectifs.
Les avantages de créer une SCI avec un expert-comptable
L’expert-comptable dispose des connaissances nécessaires pour réaliser l’ensemble des démarches nécessaires à la constitution d’une SCI. En revanche, s’agissant de la rédaction des statuts, mieux vaut la confier à un avocat si vous envisagez d’inclure des clauses très spécifiques, ou de conclure un pacte d’associés.
Par ailleurs, l’expert-comptable vous fait bénéficier de conseils avisés sur la comptabilité et la fiscalité de votre SCI. En outre, il engage sa responsabilité lorsqu’il effectue des missions pour le compte de la société, ce qui peut soulager le gérant.
Les inconvénients de faire appel à un expert-comptable pour créer une SCI
Ce sont, encore et toujours, les honoraires. En fonction de sa notoriété, de la complexité de la mission, de la zone géographique où il exerce son activité, l’expert-comptable peut demander plusieurs milliers d’euros pour créer la SCI.
Création d’une SCI avec une plateforme : avantages et inconvénients
Il existe de nombreuses sociétés spécialisées en legal tech, qui vous proposent de réaliser l’intégralité des formalités de création de la SCI de manière dématérialisée. Grâce à leur mode de fonctionnement qui n’impose pas de frais coûteux, elles vous font bénéficier de tarifs avantageux sur la création.
Autre avantage des plateformes numériques : vous n’avez pas besoin de vous déplacer, tout s’effectue à distance, quand vous en avez le temps.
L’inconvénient des plateformes numériques, c’est que vous ne bénéficiez d'aucun conseil, notamment sur la rédaction des statuts. Cette solution est donc à éviter si la création de la SCI s’avère complexe du fait de besoins spécifiques.
Gestion de la SCI : avocat ou comptable ?
Pendant toute la durée de vie de la SCI, vous devez réaliser un certain nombre de formalités, comme l’approbation annuelle des comptes, la tenue de la comptabilité, les modifications statutaires relatives à la sortie d’un associé…
Pour la comptabilité, qu’elle soit de trésorerie (SCI à l’IR) ou d’engagement (SCI à l’IS), vous n’êtes jamais obligé de recourir à un expert-comptable. La loi ne l’impose pas.
C’est ainsi que pour réaliser des économies, vous pouvez utiliser un logiciel de comptabilité spécifiquement dédié aux SCI, comme celui de Ownily. Intuitif et facile à prendre en main, il permet au gérant de remplir l’ensemble des obligations comptables, fiscales et déclaratives.
Des fonctionnalités comme la synchronisation avec les comptes bancaires de la SCI permettent d’éviter les erreurs de saisie. La classification s’opère intuitivement sur un plan comptable conforme et le gérant peut importer et stocker les justificatifs. Le logiciel permet également de suivre les comptes courants d’associés, le paiement des loyers…
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