Le notaire dispose d’un monopole sur l’enregistrement des transactions immobilières. Vous êtes donc obligé de passer par lui, même si l’achat immobilier s’effectue par le biais d’une SCI.
Bien évidemment, l’officier ministériel ne travaille pas gratuitement et il perçoit ce que l’on appelle improprement des frais de notaire. Improprement, car ils ne comprennent pas seulement ses honoraires, mais également des taxes et impôts pour le compte de l’État et des collectivités locales.
Le montant des frais de notaire varie en fonction de la nature de l’acquisition : dans le neuf ou dans l’ancien. Alors, est-ce possible d’obtenir des frais de notaire réduits en SCI ? Réponse !
Quels sont les frais de notaire pour un achat immobilier en SCI ?
Nous venons de le dire, les frais de notaire comprennent en réalité plusieurs types de dépenses, qui se regroupent en 3 catégories :
- Les honoraires du notaire ;
- Les droits et taxes ;
- Les frais et débours.
Les émoluments du notaire
Le saviez-vous ? Les honoraires, aussi appelés émoluments, du notaire, ne représentent que 1/10ème de la totalité des frais de notaire.
On parle d’émoluments lorsque la tarification de l’acte fait l’objet d’un barème légal, comme c’est le cas pour l’achat immobilier.
En matière immobilière, la SCI règle des émoluments proportionnels, calculés sur le prix de vente. Elle verse donc le même montant quel que soit son lieu d’implantation, celui du bien immobilier ou la complexité de la transaction.
Depuis la loi Macron de 2016, le montant des honoraires ne peut pas excéder 10 % du prix d’achat du bien, avec un minimum de 90 euros (article R 444-9 du Code de commerce).
Voici le barème des taux applicables à l’achat immobilier en SCI ou entre particuliers :
Le conseil d’Ownily : n’hésitez pas à vous faire accompagner par votre propre notaire pour la signature de l’acte de vente. Dans cette hypothèse, les émoluments ne sont pas doublés, mais partagés entre les deux professionnels.
Les droits et taxes
L’État et les collectivités locales encaissent près de 8/10ème du montant des frais de notaire, par le biais des droits et taxes. Le notaire perçoit ces sommes pour le compte de l’État et des collectivités territoriales et les leur reverse.
Aussi appelés droits de mutation à titre onéreux, les droits et taxes prennent la forme de droits d’enregistrement, qui comprennent :
- La taxe de publicité foncière, ou droit départemental : l’article 1594 D Code général des impôts (CGI) le fixe forfaitairement à 3.80 %. Toutefois, les conseils départementaux peuvent appliquer un autre taux, au minimum de 1.20 % et au maximum de 4.50 %. L’immense majorité des départements a opté pour le taux de 4.50 %. Seuls Mayotte, l’Indre et le Morbihan ont adopté le taux de 3.80 % ;
- La taxe communale additionnelle aux droits d’enregistrement : le même article du CGI la fixe à 1.20 %. Le minimum est fixé à 0.50 % et certaines communes peuvent proposer une exonération ;
- Le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental, dont le taux normal est de 2.87 % du droit départemental ;
- La contribution de sécurité immobilière : elle représente 0.10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €.
Au maximum, le taux global maximal d'imposition s’élève à 5,81 % du prix d'achat.
Les frais et débours
Des prestataires extérieurs peuvent être amenés à intervenir dans le cadre de la transaction immobilière, comme par exemple le cadastre ou un géomètre. Les frais et débours correspondent ainsi à des sommes que le notaire avance pour votre compte afin de les rémunérer.
Comment calculer les frais de notaire en SCI ?
Le calcul des frais de notaire dépend de la nature de l’acquisition. Vous paierez des frais de notaire « normaux » pour une acquisition dans l’ancien, et des frais de notaire réduits pour l’achat en SCI dans le neuf.
Le fait de concrétiser le projet immobilier par le biais d’une société civile immobilière est sans incidence sur le calcul et donc, sur le montant final.
Les frais de notaire en SCI pour un achat dans l’ancien
Quels biens immobiliers sont considérés comme anciens au sens de la loi fiscale ? Les logements, appartement ou maison, de plus de 5 ans ou qui ont déjà fait l’objet d’une première mutation. Peu importe qu’il soit sorti de terre il y a moins de 6 mois s’il a déjà été revendu une fois !
Pour l’achat dans l’ancien, la SCI paiera des frais de notaires au barème normal, soit au maximum 5.81 % de droits et taxes, auxquels s’ajoutent :
- La contribution de sécurité immobilière ;
- Les émoluments du notaire.
Soit une facture finale représentant entre 7 et 8 % du prix d’acquisition.
Des frais de notaire réduits en SCI pour un achat dans le neuf
La seule possibilité pour obtenir des frais de notaire réduits en SCI, c’est en procédant à un achat dans le neuf. En effet, la loi fiscale prévoit un autre barème, le barème réduit pour le calcul des frais de notaire. Il diminue :
- La taxe de publicité foncière (droit départemental) à 0.70 % au lieu d’être de 3.80 % ou de 4.50 % ;
- Le montant des frais d’assiette et de recouvrement, qui passe de 2.37 % du droit départemental dans l’ancien à 2.14 % dans le neuf.
Au total, le taux global d’imposition est de 0.71 % dans le neuf, contre 5.81 % dans l’ancien. En ajoutant la cotisation de sécurité immobilière et les émoluments du notaire, les frais de notaire dans le neuf représentent 2 à 3 % du prix d’achat.
Lire aussi : Quels sont les frais de notaire pour passer un bien propre en SCI ?
Qui paie les frais d’acquisition en SCI ?
L’article 1593 du Code civil dispose que les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur, autrement dit de la SCI. Toutefois, il est possible de les mettre à la charge du vendeur, dans le cadre d’un acte en main.
Cette situation se révèle en pratique assez rare, sauf si le vendeur est pressé de vendre et pour ce faire, est prêt à assumer le paiement des droits de mutation.
Peut-on négocier la réduction des frais de notaire en SCI ?
Oui, la loi autorise la négociation des frais de notaire, par le biais d’une remise à demander directement au professionnel. Attention, cette possibilité n’est offerte que pour les transactions ou la part de transaction qui excèdent le prix de 150 000 euros.
Au maximum, le notaire peut consentir une réduction de 10 % de ses émoluments. Mais s’il l’accepte, il devra proposer cette ristourne à l’ensemble des clients de son étude. Il n’est donc pas certain qu’il accepte !
Les frais de notaire sont-ils déductibles en SCI ?
Vous avez créé une SCI pour faire de la location et vous vous demandez s’il est possible de déduire les frais de notaire en SCI de ses impôts ? La réponse est non en SCI à l’IR, vous ne pouvez pas, mais d’autres dépenses sont déductibles comme les intérêts du prêt immobilier souscrit pour l’achat.
En revanche, en SCI à l’IS, vous avez le choix entre majorer le coût d’acquisition de l’immeuble des frais de notaire (à l’actif du bilan) et les déduire immédiatement au titre des charges (article 38 quinquies du CGI).
Lire aussi : Faut-il choisir une SCI à l’IR ou à l’IS ?
Quelles sont les astuces pour bénéficier de frais de notaire réduits pour l’achat en SCI ?
Vous l’avez compris, sauf à opter pour un achat immobilier dans le neuf, vous ne pouvez pas obtenir de frais de notaire réduits en SCI. Toutefois, vous pouvez agir pour réduire le prix de vente du bien immobilier, et ainsi l’assiette taxable sur laquelle les frais de notaire sont calculés.
Vous pouvez :
- Négocier le prix de vente du bien immobilier avec le vendeur, en mettant en avant des travaux à réaliser, une faible performance énergétique, un prix qui n’est pas en adéquation avec ceux du marché… ;
- Faire un achat avec les frais d’agence à la charge de la SCI : dans une vente, la commission d’une agence immobilière est soit directement incluse dans le prix de vente (mention FAI sur l’annonce), soit facturée à côté (prix net vendeur). Mathématiquement, si le prix de vente comprend la commission de l’agent immobilier, il sera plus élevé et vous paierez plus de frais de notaire. Vous avez donc tout intérêt à trouver un bien qui se vend avec les frais d’agence à part ;
- Déduire le montant du mobilier du prix de vente : attention, cette technique est de moins en moins répandue, car elle se trouve dans le viseur de l’administration fiscale. Vous pouvez déduire du prix de vente les équipements déjà installés dans le logement mais montrez-vous très vigilant au moment d’en évaluer le montant. Dans tous les cas, il ne doit pas excéder 5 à 6 % du prix de vente.
Pour simplifier la gestion de votre SCI, optez pour un logiciel dédié comme Ownily. Il vous permet de réaliser facilement la comptabilité à l’IR ou à l’IS, de rédiger les baux d’habitation nue ou meublée ou encore de préparer les déclarations de revenus de la société et des associés.
