Le rapport de la mission parlementaire "Daubresse-Cosson", remis le 30 juin 2025, trace la feuille de route d'un nouveau régime fiscal optionnel destiné à relancer l'investissement locatif et plus spécifiquement le parc de location longue durée – alors que le Pinel vit ses dernières heures et que la rénovation énergétique devient incontournable. Le statut de bailleur privé pose un futur cadre juridique et fiscal destiné aux propriétaires particuliers qui louent un bien immobilier.
À ce stade, il ne s'agit encore que de propositions : la prudence reste de mise. Il faudra suivre attentivement le projet de Loi de Finances qui sera discuté cet automne pour vérifier leur mise en œuvre effective, ainsi que les éventuelles conditions d'éligibilité.
Pourquoi créer un nouveau statut pour les bailleurs privés ?
Par "bailleur privé" on attend un particulier, personne physique ou morale, qui met en location un bien imoilr à titre non professionnel. Contrairement aux bailleurs publics – organismes HLM, collectivités ou établissements publics, banques – les bailleurs privés louent leurs logements sans conditions d'accès particulières, même s'ils peuvent opter pour des loyers modérés.
Ces investisseurs individuels - comme vous si vous en faites partie - portent une part essentielle du parc locatif français et sont une clé de voûte de la relance de l'offre.
Face à un marché locatif sous tension, le gouvernement Bayrou et la ministre du Logement Valérie Létard cherchent à stimuler l'investissement privé, sans recourir à des dispositifs complexes ou coûteux :
- Redonner de la visibilité aux particuliers, alors que les niches fiscales traditionnelles (Pinel, Censi-Bouvard...) disparaissent.
- Harmoniser la fiscalité entre location nue et meublée (LMNP / revenus fonciers) et simplifier la fiscalité immobilière complexifiée par la coexistence de dispositifs successifs aux fonctionnement et avantages distincts.
- Orienter les capitaux vers la rénovation énergétique et les loyers "abordables".
- Stimuler l'offre de logements, notamment dans les zones tendues où la demande est forte.
En clair : rendre la pierre attractive sans subvention directe, mais via un ensemble de leviers fiscaux plus lisibles.
Quels seront les avantages du nouveau statut du bailleur privé ?
Quelles sont les mesures envisagées pour poser les bases de ce nouveau "statut du bailleur privé" ? Quels seront les avantages de ce statut du bailleur privé et les conditions pour en bénéficier ? Voici un décryptage point par point.
1. La mise en place d'un amortissement fiscal calqué sur le meublé
C'est sans nul doute la mesure phare du rapport : l'introduction d'un amortissement unique, proche de ce qui existe en meublé (LMNP) que le bien soit loué nu ou meublé, neuf ou ancien :
À terme, ce principe permet de déduire jusqu'à 80% de la valeur du bien pour les déclarants au régime réel.
Résultat : la base taxable peut être gommée plusieurs années – un effet jusqu'ici réservé au LMNP.
Bon à savoir : aucun zonage ne serait requis pour bénéficier de l'amortissement ou du bonus. Tous les biens seraient éligibles, quel que soit leur emplacement géographique.
2. Un déficit foncier boosté
Le plafond annuel de déduction du déficit foncier passerait de 10 700€ à 40 000€ - sans exigence de rénovation énergétique contrairement au dispositif de doublement temporairement en cours. Une augmentation significative qui permettrait de déduire de vos revenus imposables des montants plus importants de travaux de rénovation sur une seule année.
Le mécanisme de report sur le revenu global resterait inchangé (jusqu'à 10 ans).
Objectif : inciter à la rénovation énergétique des logements les plus énergivores, notamment les passoires thermiques classées F ou G.
3. Hausse de l'abattement du micro-foncier
Le mécanisme d'amortissement fiscal introduit par le rapport parlementaire s'applique aux déclarations au régime foncier réel. Le propriétaires optant pour la simplicité du régime micro-foncier bénéficieraient d'un abattement relevé à 50% au lieu de 30% actuellement pour les locations nues. Le seuil de revenus pour en bénéficier serait lui doublé : 30 000€ par an contre 15 000€ actuellement.
4. IFI : le bailleur reconnu comme "entrepreneur"
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros. Il inclut aujourd'hui tous les biens détenus, y compris ceux loués.
Avec le nouveau statut, les biens loués en longue durée (plus de 6 ans) pourraient être exclus de l'assiette de l'IFI. Seuls les biens non loués ou la trésorerie dormante resteraient imposables.
Cette mesure vise à reconnaître le bailleur comme un véritable entrepreneur de la location, à l'image d'un chef d'entreprise, et non comme un simple détenteur de richesse.
5. Un régime de plus-value plus favorable
Autre mesure clé du nouveau statut : la révision du régime de taxation sur les plus-values immobilières.
Aujourd'hui, les délais d'exonération peuvent décourager l'investissement, ou la revente. Le rapport propose d'unifier et de raccourcir ces délais afin de fluidifier le marché locatif et de sécuriser davantage les investisseurs.
Qui pourra en profiter ?
Le rapport Daubresse-Cosson propose un nouveau cadre fiscal, pensé pour soutenir l'investissement locatif et orienter les investisseurs vers des biens durables, rénovés et loués dans la durée.
Cette réforme ne s'appliquerait pas à tous les logements ni à toutes les situations. Voici un aperçu des conditions d'éligibilité envisagées :
- Bien acquis à compter du 1er décembre 2025.
- Biens neufs ou biens anciens avec travaux de rénovation (niveau de travaux à préciser)
- Location nue ou meublée longue durée : la courte durée resterait hors périmètre
Ce statut, s'il est mis en œuvre, ne viendra pas remplacer totalement les dispositifs existants (régime LMNP / foncier) mais s'inscrira comme une alternative adaptée aux enjeux actuels du logement. Il appartiendra donc aux investisseurs de faire leur choix en comparant les avantages de chaque régime en fonction de leur situation, de leur imposition et de leur projet locatif.
Point de vigilance
A ce stade, il ne s'agit que d'un rapport. Sa mise en œuvre dépendra des arbitrages à venir dans la loi de finances 2026 qui pourra intégrer tout ou une partie des propositions. Il conviendra donc de suivre attentivement les textes à l'automne prochain.
Si les mesures annoncées laissent entrevoir de belles opportunités pour les investisseurs, des conditions et restrictions s'appliqueront, notamment en matière de performance énergétique, d'encadrement des loyers. Avant de se projeter, mieux vaut en maîtriser les contours :
- Passoires F & G : impossible d'indexer le loyer, ni de bénéficier du nouveau statut sans rénovation préalable.
- Encadrement des loyers en zones tendues : le complément de loyer devra être dûment justifié par des éléments objectifs.
Comment Ownily vous aide à anticiper ?
Ownily aide les bailleurs privés à piloter leurs revenus locatifs tout au long de l'année et à optimiser leur fiscalité chaque année, en direct ou via une SCI.
En l'absence d'un nouvel investissement, pas de changement pour vous. Le nouveau statut envisagé s'appliquera uniquement aux biens locatifs nouvellement acquis. Cela dit, il est toujours utile de vérifier que votre impôt est optimisé. Si vous louez en meublé, consultez ici notre simulateur de fiscalité LMNP gratuit.
Si vous projetez d'investir dans les mois qui viennent tenez vous informé(e). Abonnez-vous à la newsletter Ownily pour rester à l'affût de ce qui sera inscrit au projet de Loi de Finances.
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