Si vous avez opté pour le régime réel simplifié en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vous pouvez déduire de vos recettes locatives toutes les charges d'exploitation de la location meublée. Et c'est précisément ce qui rend ce régime si puissant : il vous permet bien souvent de ne payer aucun impôt pendant plusieurs années.
Mais encore faut-il connaître toutes les charges déductibles en LMNP et ne pas oublier de les déclarer ! Certaines sont évidentes, d'autres beaucoup moins... On fait le point ensemble sur la liste complète des charges déductibles en 2025, et surtout, comment bien les déclarer.
Pourquoi déduire des charges en LMNP ?
Avant de plonger dans la liste, un petit rappel s'impose.
Lorsque vous avez opté pour l'imposition des revenus LMNP au régime réel simplifié, votre impôt est calculé sur vos recettes locatives diminuées de toutes les charges déductibles et des amortissements. En clair : plus vous avez de charges à déclarer, moins vous êtes imposé. Si vos charges annuelles dépassent les revenus perçus, vous créez un résultat fiscal déficitaire, donc zéro impôt à payer.
Mieux encore : en cas de résultat négatif – les loyers perçus ne couvrent pas les dépenses – le régime réel simplifié vous permet de reporter ce déficit sur les revenus locatifs des prochaines années. Vous pourrez utiliser ce déficit pour réduire les résultats imposables pendant 10 ans au maximum.
C'est l'un des gros avantages du LMNP au réel face au régime micro-BIC, qui apique simplement un abattement forfaitaire, sans tenir compte de vos frais réels.
👉 À lire aussi : LMNP : comment passer du micro-BIC au réel ?
Les charges déductibles en LMNP en 2025
Voici la liste complète des charges déductibles de vos revenus locatifs si vous êtes au régime réel en LMNP, mise à jour pour l'année 2025 :
1. Frais de gestion locative
- Honoraires d'agence pour la mise en location
- Frais de gestion courante (encaissement des loyers, relance...)
- Abonnement à un logiciel de comptabilité ou de gestion (comme Ownily) ou honoraires d'un cabinet comptable s'il y a lieu.
Bon à savoir : l'abonnement au logiciel Ownily est 100% déductible de vos revenus LMNP au réel.
2. Charges de copropriété
- Charges courantes d'entretien, d'ascenseur, d'eau, de ménage...
- Attention : seules les charges non récupérables auprès du locataire sont déductibles. Pensez à bien isoler les montants.
3. Assurances
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Garantie loyers impayés (GLI)
- Assurance multirisques immeuble (si vous êtes dans une copropriété)
4. Impôts locaux
- Taxe foncière
- Contribution économique territoriale (CET), si vous êtes concerné
Attention : la taxe d'habitation n'est pas déductible si elle est due par le locataire (cas général).
5. Intérêts d'emprunt et frais bancaires
- Intérêts d'emprunt immobilier
- Frais de dossier bancaire
- Frais de garantie (hypothèque, caution)
- Frais de tenue de compte bancaire dédié à l'activité
6. Travaux d'entretien et de réparation
- Travaux de plomberie, d'électricité, de peinture, etc.
- Entretien courant (chaudière, VMC...)
Attention : les travaux de rénovation lourds ou de construction ne sont pas toujours déductibles en charge, mais peuvent être amortis.
7. Amortissements
C'est le gros avantage du régime réel : vous pouvez amortir sur plusieurs années :
- Le bien immobilier (hors terrain)
- Le mobilier et électroménager
- Les travaux de rénovation
- Les frais de notaire
- Les frais d'agence immobilière à l'achat
L'amortissement ne crée pas de déficit, mais il réduit considérablement votre résultat fiscal, voire l'annule à lui seul.
👉 À lire aussi : LMNP : Comment remplir la liasse fiscale ?
8. Frais de déplacement
- Déplacements pour visiter, entretenir ou gérer le bien
- Barème kilométrique si vous utilisez votre véhicule personnel
Pensez à conserver tous vos justificatifs (dates, distance, motif du déplacement).
9. Honoraires de professionnels
- Expert-comptable
- Avocat fiscaliste
- Notaire (hors acquisition)
Les erreurs fréquentes à éviter
- Confondre charges et amortissements : tout n'est pas une charge immédiate ! Certains frais doivent être amortis sur plusieurs années.
- Déduire une charge déjà récupérée auprès du locataire : par exemple, une charge de copropriété refacturée ne peut pas être déduite une seconde fois.
- Oublier des frais déductibles par manque d'organisation : pensez à centraliser vos documents et à suivre vos dépenses mois par mois.
Comment déclarer ses charges LMNP en 2025 ?
En régime réel simplifié, la déclaration se fait via la liasse fiscale 2031 + annexes. Vous devez tenir une comptabilité (de préférence en partie double) et justifier toutes vos charges.
Bonne nouvelle : Ownily vous aide à renseigner vos dépenses, suivre vos amortissements automatiquement et générer votre liasse fiscale sans faire appel à un comptable.
Avec Ownily, vos charges LMNP sont entre de bonnes mains
Chez Ownily, on sait à quel point la gestion LMNP peut vite devenir un casse tête... surtout lorsqu'il s'agit de suivre ses charges, optimiser sa fiscalité et remplir sa déclaration dans les temps.
C'est pourquoi notre logiciel a été pensé pour les LMNP au régime réel :
- Suivi automatique des charges
- Import des justificatifs
- Calcul des amortissements
- Génération de la liasse fiscale
- Aide à la déclaration fiscale
Et tout ça, sans prise de tête et 100% en ligne.
👉 Essayez gratuitement Ownily pendant 14 jours.
👉 Explorez notre simulateur LMNP pour savoir si le régime réel est le plus avantageux dans votre cas.
