Vous avez choisi d’exercer votre activité de loueur en meublé non professionnel au régime du réel, pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse. En contrepartie, vous devez remplir des obligations comptables et déclaratives, dont la liasse fiscale du LMNP. On vous explique comment procéder !
Qu’est-ce que la liasse fiscale du LMNP ?
Les loyers que vous percevez d’une activité de location meublée constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils font l’objet d’une taxation à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, après déduction des charges et application des amortissements. Vous devez pouvoir justifier le calcul des charges et amortissements au moyen de documents comptables, comme un bilan et un compte de résultat.
Comme n’importe quelle entreprise, vous devez déclarer les revenus locatifs que vous percevez à l’administration fiscale. Pour ce faire, vous utiliserez ce que l’on appelle la liasse fiscale du LMNP.
Comme son nom l’indique, la liasse fiscale se compose de plusieurs documents :
- Le formulaire Cerfa 2031, qui sert à la déclaration de résultat ;
- Le formulaire Cerfa 2033 A, pour déclarer le bilan simplifié ;
- Le formulaire Cerfa 2033 B, pour déclarer le compte de résultat simplifié ;
- Le formulaire Cerfa 2033 C, pour déclarer les immobilisations et les amortissements ;
- Le formulaire Cerfa 2033 D, pour déclarer les provisions et crédits d’impôt ;
- Le formulaire Cerfa 2033 E, pour déclarer la valeur ajoutée ;
- Le formulaire Cerfa 2033 F, pour déclarer la composition du capital social ;
- Le formulaire Cerfa 2033 G, pour déclarer les filiales et participations.
Il s’agit là de la liasse fiscale pour le régime réel simplifié. Au régime fiscal du réel normal, la liasse comprend la 2031, mais d’autres tableaux annexes que les 2033.
À savoir : pour que votre déclaration de revenus soit complète, vous devez également remplir la déclaration 2042 C Pro.
Lire aussi : Quand et comment faire sa déclaration LMNP de 2024 ?
Comment déclarer la liasse fiscale LMNP ?
Vous devez d’abord remplir la liasse fiscale du LMNP, puis la renvoyer avant la date limite.
Remplir le Cerfa 2031 de la liasse fiscale LMNP
Le formulaire Cerfa 2031 comporte plusieurs cadres. Vous devez remplir :
- Le préambule, en indiquant les dates d’ouverture et de clôture de l’exercice comptable. Vous indiquerez si vous êtes en régime réel simplifié ou en régime réel normal et si vous relevez ou non d’un régime de TVA. En principe, c’est non, mais vous êtes assujetti à la TVA si vous proposez des prestations para-hôtelières ;
- Le cadre d’identification. Renseignez le numéro SIREN qui vous a été donné lors de la déclaration de commencement d’activité, vos coordonnées et votre activité principale. Si vous êtes artisan inscrit au répertoire des métiers, vous devez le mentionner ;
- La récapitulation des éléments d’imposition. Vous devez remplir la case C5 si vous avez réalisé une plus-value suite à la revente d’un bien immobilier locatif. Vous indiquerez le montant de votre bénéfice ou votre déficit à la case C7. Enfin, si vous décidez d’utiliser un logiciel comme Ownily pour remplir votre liasse fiscale LMNP, vous devez l’indiquer en case C9. Idem, si vous adhérez à un centre de gestion agréé (CGA), vous devez cocher la case correspondante et renseigner le numéro d’agrément de l’organisme ;
- L’annexe de la 2031. Elle vous concerne si vous exercez votre activité de loueur par le biais d’une SARL de famille ;
- La case H, si vous employez des salariés ;
- La case I. Vous devez remplir la case déficit ou bénéfice soumis à cotisations sociales si vous faites de la location saisonnière ou accueillez des locataires en chambres d’hôtes et que cette activité vous rapporte plus de 6 028 euros par an. En location classique, reportez les informations de la case C7 à la deuxième ligne.
Lire aussi : Location meublée : comment remplir la liasse 2031
Remplir les Cerfa 20233 de la liasse fiscale LMNP
La déclaration 2033 de la liasse fiscale LMNP est obligatoire pour tous ceux qui sont soumis au régime réel simplifié d’imposition des BIC et les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés, comme par exemple une SCI à l’IS.
La liasse des 2033 comporte 7 tableaux. Vous devez exprimer la durée des exercices en cours (N) et de l’année précédente (N-1) en mois. Si c’est la première fois que vous remplissez une liasse fiscale LMNP, vous devez remplir le nombre de mois en partant de la date de lancement d’activité jusqu’au 31 décembre.
Vous devez remplir les données financières en euros, arrondis à l’euro le plus proche.
Remplir le formulaire 2033-A-SD de la liasse fiscale LMNP
Il s’agit du bilan simplifié de votre activité. Il comporte une colonne pour les actifs et une colonne pour le passif. Si vous avez revendu un bien locatif, vous devez l’indiquer à la case 184.
Remplir le formulaire 2033-B de la liasse fiscale LMNP
Il présente le compte de résultat simplifié, en indiquant le bénéfice ou le déficit réalisé au cours de l’exercice.
Remplir le formulaire 2033-C de la liasse fiscale LMNP
Il reprend les informations relatives aux amortissements du LMNP, ses immobilisations, plus-values et moins-values.
Remplir le formulaire 2033-D de la liasse fiscale LMNP
Vous devez y indiquer le déficit reportable du LMNP que vous avez réalisé les années précédentes uniquement si vous exercez votre activité sous la forme d’une société à l’IR, comme la SARL de famille. Dans ce cas, remplissez la ligne 350. Si vous exercez votre activité de loueur en tant que bailleur particulier, vous n’avez pas à la renseigner, vous indiquerez votre déficit reportable sur la déclaration 2042.
Remplir le formulaire 2033-E de la liasse fiscale LMNP
Vous devez indiquer les informations relatives au personnel et à la valeur ajoutée seulement si vous exercez votre activité sous la forme d’une société et que celle-ci réalise un chiffre d’affaires supérieur à 152 000 euros.
Quelle est la date limite pour le dépôt de la liasse fiscale LMNP ?
Vous devez déposer votre liasse fiscale LMNP au plus tard 15 jours après le 2e jour ouvré suivant le 1er mai.
Où trouver la liasse fiscale ?
La liasse fiscale LMNP est accessible sur le site impôts.gouv.fr, à votre espace personnel. Vous trouverez l’ensemble des documents à souscrire. Vous devez obligatoirement réaliser la déclaration de manière dématérialisée directement dans votre espace professionnel sur le site des Impôts ou par une solution agréée.
Quelle sanction pour absence de liasse fiscale LMNP ?
Il faut distinguer selon si vous avez effectué le dépôt après la date limite de la liasse fiscale LMNP ou si celle-ci est incomplète.
Absence ou retard de déclaration de la liasse fiscale
Si vous ne transmettez pas votre liasse fiscale, vous recevrez une mise en demeure du fisc, qui vous laisse alors un délai de 30 jours pour régulariser la situation. Au-delà, vous vous exposez à une imposition d’office.
Si vous êtes en retard dans la déclaration, vous vous exposez aussi à une sanction fiscale : la majoration. Celle-ci s’élève à :
- 10 %, si vous faites parvenir la liasse fiscale dans les 30 jours après mise en demeure ;
- 40 % si vous n’avez pas déposé la liasse fiscale dans les 30 jours ou en cas de manquement délibéré ;
- 80 %, si vous vous rendez coupable de manœuvres frauduleuses ou d'abus de droit.
Déclaration incomplète dans la liasse fiscale LMNP
Vous vous exposez également à une amende de 5 % sur les sommes omises lorsque la liasse fiscale LMNP est incomplète ou contient des erreurs. Vous pouvez ainsi être sanctionné :
- Si vous envoyez les tableaux annexes (2033 A à F) tardivement ;
- Si ces tableaux annexes comportent des erreurs ou sont incomplets
Faut-il faire appel à un expert-comptable pour remplir la liasse fiscale LMNP ?
Sachez d’abord qu’il n'est pas obligatoire de recourir à un expert-comptable pour remplir la liasse fiscale LMNP. La loi ne vous l’impose pas.
Toutefois, le remplissage de la liasse fiscale demeure une tâche complexe, qui peut rapidement devenir un véritable casse-tête si vous ne possédez pas de compétences en comptabilité.
On vous rappelle qu'une erreur dans la déclaration peut entraîner des pénalités, ainsi qu’un risque non négligeable de contrôle fiscal.. et surtout réduire les gains de ce régime si vous avez sous-estimés les charges déductibles !.
Cependant, faire appel à un expert-comptable représente un coût important, et vous rend dépendant de sa disponibilité.
Heureusement, il existe une alternative efficace : le logiciel de comptabilité LMNP Ownily ! Il vous propose de remplir automatiquement la liasse fiscale LMNP, ce qui supprime les risques d’erreurs et réduit le temps passé à cette tâche.
Mais Ownily ne se limite pas à faire la déclaration. En effet, ce logiciel est conçu pour simplifier l'ensemble de la gestion de vos biens immobiliers en LMNP, en vous proposant des fonctionnalités comme :
- La récupération bancaire automatique ;
- La classification intuitive des transactions ;
- L'import et l'archivage des factures et justificatifs ;
- Un suivi de l'activité par bien.
Avec Ownily, vous bénéficiez d'une comptabilité 100% conforme, de rappels des échéances, et d'une déclaration fiscale fiabilisée, le tout accessible 24/7. Vous profitez également d'une assistance via un centre d'aide en ligne et un live-chat. C'est donc une solution tout-en-un qui vous promet gain de temps, sérénité, et autonomie dans la gestion de vos investissements locatifs !
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