Vous envisagez de créer une SCI pour la location meublée, afin notamment d'augmenter vos revenus locatifs. Sachez que si cette activité n’est pas interdite, elle devra soit être limitée, soit vous devez changer de régime fiscal et abandonner l’impôt sur le revenu pour l’impôt sur les sociétés.
Une SCI peut-elle louer en meublé ?
Comme son nom l’indique, la société civile immobilière exerce une activité civile. La location meublée étant une activité commerciale, elle est a priori incompatible avec la SCI. Toutefois, il existe une tolérance fiscale, si votre société l’exerce de manière résiduelle.
En principe : la SCI exerce une activité civile
Par nature civile, la SCI doit avoir un objet civil. Souvent, elle est constituée entre membres de la même famille pour détenir un gérer un patrimoine immobilier en location nue : c’est la SCI familiale. Rappelons que pour conserver son caractère familial, elle doit être créée entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré.
La SCI présente de nombreux avantages, comme :
- D’éviter l’indivision : cette situation se produit de plein droit, si vous achetez un bien immobilier à plusieurs sans créer de société. Ce régime juridique rigide implique une prise de décision à l’unanimité pour les actes de disposition (la revente du logement, par exemple), et à la majorité des 2/3 pour les actes d’administration (des travaux, par exemple). En SCI, c’est le gérant et les assemblées générales qui prennent les décisions, dans les modalités prévues par les statuts. En outre, l’indivision ne permet pas de péréniser le patrimoine, car le partage peut être provoqué à tout moment par l’un des indivisaires ;
- D’optimiser la fiscalité de la transmission, notamment avec le montage de la donation de parts avec réserve d’usufruit.
La SCI doit exercer une activité civile, c’est-à-dire de la location nue.
La SCI de location meublée exerce une activité commerciale
La location meublée est une activité non pas civile, mais commerciale, peu importe que vous fassiez du Airbnb en SCI, ou de la location meublée de longue durée. Les revenus locatifs constituent alors des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposables à l’impôt sur les sociétés.
Lire aussi : Comment créer une SCI pour louer un bien immobilier ?
Une tolérance fiscale si la location meublée en SCI est accessoire
La location meublée, par nature commerciale, ne peut pas constituer l’activité principale de la SCI, sauf à changer de régime fiscal.
Toutefois, vous pouvez par exemple créer une SCI pour la location saisonnière, si celle-ci reste résiduelle. En effet, il existe une tolérance administrative si le montant des recettes provenant de la location meublée reste inférieur à 10 % du total des recettes totales de la société. Vous pouvez alors restez en SCI à l’IR.
Quelle fiscalité pour la location meublée en SCI ?
De plein droit et si vous restez sous le seuil des 10 %, la société est soumise à la transparence fiscale. Si vous souhaitez faire de la location meublée à titre habituel en SCI, vous n’aurez d’autre choix que d’opter pour la création d’une SCI à l’IS, ou de la faire basculer sous ce régime en cours de vie sociale.
En principe, la SCI est à l’IR
La SCI est une société fiscalement transparente. Les revenus locatifs ne sont pas taxés au niveau de la société, mais à celui des associés, dans leur tranche marginale d’imposition.
Pour la détermination du bénéfice imposable, vous pouvez déduire un certain nombre de charges des revenus de la SCI, comme les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance ou certaines dépenses de travaux.
Si les charges sont supérieures aux bénéfices, vous créez un déficit foncier, imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros par an, hors intérêt d’emprunt.
La SCI à l’IS : obligatoire pour la location meublée habituelle
Dès lors que les recettes locatives excèdent le seuil de tolérance de 10 %, vous devez basculer sous le régime de l’impôt sur les sociétés. La taxation s’effectue alors au niveau de la société, et non pas entre les mains des associés.
La base imposable se détermine à partir du résultat fiscal, lui-même calculé en fonction du résultat comptable, comme suivant :
- Résultat comptable = produits – charges. Si les charges sont supérieures aux produits, vous créez un déficit. Celui-ci se reporte de plein droit sur les exercices suivants, sans limitation dans le temps, mais dans un plafond de 1 million d’euros par an, majoré de 50 % de la fraction du bénéfice supérieure à ce plafond. Sur option, vous pouvez préférer, sous conditions, le report en arrière ou carry-back du déficit, qui vous fait bénéficier d’une créance d’impôt sur les sociétés ;
- Résultat fiscal = résultat comptable + réintégration des charges exclues du droit à déduction – déductions extra-comptables.
Ensuite, les BIC sont imposés :
- Au régime réel simplifié si votre CA HT est compris entre 176 200 et 818 000 euros ;
- Au régime réel normal si votre CA excède 840 000 euros.
Lire aussi : Faut-il choisir une SCI à l’IR ou à l’IS ?
La location meublée en SCI est-elle assujettie à la TVA ?
Non, la SCI n’est pas assujettie à la TVA, même si elle fait de la location meublée. Deux exceptions toutefois : si vous proposez des prestations dans des établissements hôtels ou de para-hôtellerie, avec la fourniture de 3 services sur 4 (petit-déjeuner, linge de maison, service de nettoyage et fourniture d’une prestation de réception). Elle peut par ailleurs être assujettie partiellement selon la destination des biens qu’elle met en location.
Quels sont les avantages d’une SCI à l’IS en location meublée ?
La SCI à l’IS pour la location meublée présente de nombreux avantages pour limiter la taxation des bénéfices.
La déduction de toutes les charges de la location meublée en SCI
En SCI à l’IS, vous pouvez déduire l’intégralité des charges (contrairement à une liste limitative en SCI à l’IR), dès lors qu’elles :
- Sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation ;
- Sont comptabilisées dans l’exercice en cours ;
- Sont justifiées par des factures.
La possibilité de pratiquer des amortissements en SCI de location meublée
Le bien immobilier et la liste obligatoire de meubles qu’il comporte pour faire de la location meublée se déprécient et s’usent avec le temps. Pour prendre en compte cette dépréciation, vous pouvez pratiquer des amortissements en SCI. Ils permettent de diminuer le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés, même s’ils ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit.
Il est possible d’amortir l’intégralité du mobilier et du logement, hors terrain. L’amortissement du bâtiment s’effectue par composant et par durée de vie et est linéaire :
Application d’un taux réduit d’impôt sur les sociétés
Le taux d’imposition de l’impôt sur les sociétés est normalement de 25 %. Toutefois, les PME peuvent bénéficier d’un taux réduit de 15 % sur la fraction de bénéfices n’excédant pas 42 500 euros. Pour être considéré comme une PME, la SCI doit :
- Avoir son capital social intégralement libéré et détenu par au moins 75 % de personnes physiques ;
- Générer un CA inférieur à 10 millions d’euros.
Le Conseil d’Ownily : créez une SCI à l’IS est une bonne idée pour limiter la fiscalité des contribuables imposés à un taux marginal d’imposition supérieur à 25 %, à condition de réinvestir les loyers dans d'autres projets immobiliers.
Quels sont les inconvénients d’une SCI à l’IS en location meublée ?
La SCI à l’IS n’est pas adaptée si vous envisagez de vous reverser des loyers sous forme de dividendes, ou de revendre le bien immobilier dans quelques années.
La double imposition des bénéfices en SCI à l’IS
On l’a vu, c’est la société qui supporte l’imposition des bénéfices, ce qui présente l’avantage de ne pas alourdir la base imposable des associés. Toutefois, s’ils décident de se verser des dividendes, ils paieront à leur tour de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux :
- Soit à la flat tax de 30 % ;
- Soit dans leur tranche marginale d’imposition.
La SCI à l’IS entraîne ainsi un risque de double imposition et doit donc être envisagée seulement si vous souhaitez réinvestir les loyers pour développer l’activité.
L’application du régime des plus-values professionnelles
Autre inconvénient de la SCI à l’IS : les plus-values réalisées à l’occasion de la revente d’un bien immobilier ne bénéficient pas du régime des particuliers, mais de celui des professionnels.
Plusieurs conséquences :
- Il n’existe pas d’abattements pour durée de détention ;
- La plus-value ne se calcule pas sur la différence entre prix de vente et prix d’achat, mais sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (VNC). Sachez que plus vous avez gardé longtemps le bien immobilier, plus la VNC est faible. Il existera donc une importante différence entre la valeur d’acquisition et la valeur de cession, autrement dit, le montant de la plus-value sera élevé ;
- La plus-value sera ensuite imposée au taux de 15 ou 25 %.
Obligation de tenir une comptabilité d’engagement
En SCI à l’IR, vous devez seulement tenir une comptabilité de trésorerie, avec enregistrement des recettes et des dépenses.
En SCI à l’IS, vous devez tenir une comptabilité commerciale plus rigoureuse, avec des documents comptables comme le Grand Livre. Pas d’inquiétude toutefois, il existe des logiciels spécialisés comme celui d’Ownily, qui vous permettent de réaliser simplement votre comptabilité, sans passer par un expert-comptable.
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