Racheter sa résidence principale en SCI est possible et vous offre certains avantages comme l’optimisation de la fiscalité de la transmission du patrimoine et la protection du conjoint survivant pour les couples non-mariés. Attention, l’opération a un coût qu’il convient de prendre en compte avant de la concrétiser.
Qu’est-ce que l’OBO sur la résidence principale ?
OBO est un acronyme signifiant owner buy out, improprement traduit en français par “vente à soi-même”. Cette opération patrimoniale consiste à créer une SCI afin de lui faire racheter votre résidence principale.
Généralement, l’OBO est mis en place pour des projets d’investissement locatif, afin de récupérer des liquidités sur le logement revendu, utilisées pour concrétiser de nouvelles acquisitions.
Le financement de l’achat par la SCI s’effectue moyennant un prêt immobilier, remboursé par les loyers et des apports en compte-courant d’associés.
Lorsque l’OBO immobilier est mis en place pour la résidence principale, sans intention de la louer ensuite, il faudra que les associés paient les mensualités du prêt immobilier en compte-courant d’associés.
Lire aussi : Comment faire un prêt immobilier avec une SCI ?
Racheter sa résidence principale en SCI : comment ça marche ?
Suite au rachat, la société civile immobilière devient propriétaire du logement. Vous détenez ce même logement de manière indirecte, par le biais des parts sociales dont vous disposez en tant qu’associé de la SCI, au prorata de votre apport dans le capital social.
Qu’en est-il de l’éventuelle plus-value réalisée à l’occasion de la revente de la résidence principale ? Vous êtes propriétaire particulier au moment de la vente, vous bénéficiez donc du régime des plus-values des particuliers. Celui-ci prévoit :
- Une taxation de la plus-value immobilière à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % ;
- Une taxation de la plus-value aux prélèvements sociaux au taux forfaitaire de 17.2 % ;
- Des abattements pour durée de détention pour chacune de ces taxes. Il faut avoir conserver le bien immobilier pendant 30 ans pour être intégralement exonéré de taxation.
Comme vous vendez votre résidence principale à la SCI, vous êtes exonéré de taxe sur la plus-value.
Vendre sa résidence principale à une SCI familiale : quels avantages ?
Racheter sa maison principale en SCI permet de simplifier sa gestion et d’organiser sa transmission aux héritiers dans des conditions fiscales avantageuses.
Racheter sa maison principale par une SCI pour éviter l’indivision
Lorsque vous possédez un droit immobilier à deux, sans avoir constitué une SCI, vous vous placez d’office sous le régime de l’indivision. Rigide, celui-ci prévoit une prise de décision à la majorité des deux tiers pour les actes d’administration, et à l’unanimité pour les actes de disposition. En cas de mésentente, la situation peut vite tourner au blocage sur la prise de décision relative à la résidence principale.
Dans le cadre d’un rachat de l’habitation principale par une SCI, c’est le gérant qui prend les décisions relevant de l’objet social. Il est aussi possible de choisir un gérant non-associé, afin de limiter les conflits.
Racheter sa maison via une SCI, pour changer la répartition du droit de propriété sur un bien immobilier
Un bien immobilier acheté par un couple marié sous le régime de la communauté aux acquêts appartient à 50 % / 50 % à chaque membre du couple. Une disposition qui peut léser celui qui a apporté une somme d’argent plus importante au moment de l’achat immobilier, ou qui assume la plus grosse part de la mensualité d’emprunt.
Faire racheter sa maison par une SCI permet de changer la répartition de la propriété sur le bien immobilier. Rappelons que le logement appartient à la société, et que vous le possédez indirectement via vos parts sociales.
Les parts sociales sont attribuées à chaque associé en fonction des apports qu’ils ont consenti dans le capital. Il suffit donc que l’un des membres du couple apporte plus que l’autre pour changer la répartition et la détention indirecte du bien.
Par exemple, Monsieur et Madame Ownily créent une SCI au capital de 10 000 euros. Madame apporte 7 000 euros, Monsieur, 3 000 euros. Madame disposera alors de 70 % des parts, et donc indirectement de 70 % du bien immobilier racheté ensuite par la SCI.
Racheter sa maison par une SCI pour protéger le partenaire de PACS ou le concubin survivant
Rappelons brièvement les règles de succession dans le cadre d’un PACS et d’un concubinage :
- Les partenaires de PACS copropriétaires d’un bien immobilier se retrouvent en indivision avec les héritiers au moment du décès d’un des partenaires. Le survivant dispose du droit de rester gratuitement dans la résidence principale pendant un an seulement. Sans testament, vous ne pouvez pas hériter l’un de l’autre. En présence d’un testament, le partenaire survivant ne paiera pas de droits de succession ;
- Les concubins sont en indivision sur la résidence principale, mais ne disposent pas du droit au logement. Sans testament, vous ne pouvez pas hériter l’un de l’autre. En présence d’un testament, le concubin survivant paiera des droits de succession de 60 %.
Faire racheter la maison principale en SCI permet de pallier ces écueils :
- Vous pouvez insérer une clause dans les statuts juridiques de la SCI qui prévoit le maintien du conjoint survivant dans le logement suite au décès ;
- Vous pouvez organiser un démembrement croisé des parts sociales. Cette opération consiste à attribuer 50 % des parts sociales en usufruit et 50 % des parts sociales en nue-propriété à chaque membre du couple. Au décès, l’usufruit du défunt s’éteint et la pleine propriété se reconstitue entre les mains du survivant nu-propriétaire, sans formalité ni frais.
Le conseil d’Ownily : pour éviter tout risque de requalification de l’opération de démembrement en abus fiscal, il convient de la réaliser après la création de la SCI. La donation profitera d’une fiscalité avantageuse, car les droits de donation sont calculés sur la base de l’actif net (après déduction du passif) et sur la base du barème de l’usufruit.
Lire aussi : Statuts de SCI familiale : comment prévoir la réserve d’usufruit ?
Racheter sa propre maison en SCI pour optimiser la fiscalité de la transmission
La SCI de famille constitue un levier efficace pour adoucir la fiscalité de la transmission du patrimoine. Rappelons qu’elle est créée entre membres d’une même famille (alliés compris) jusqu’au 4ème degré.
La SCI familiale permet en premier lieu d’éviter l’indivision successorale sur une résidence principale. Même si la loi prévoit des règles de succession et de partage, cette situation peut s’avérer problématique lorsqu’il existe des enfants de différentes unions, ou lorsque les héritiers ne s’entendent pas.
En second lieu, faire racheter sa résidence principale par une SCI permet de faciliter la transmission du patrimoine familial. Vous pouvez mettre en place une donation avec réserve d’usufruit, au bénéfice de vos héritiers.
Il existe un abattement de 100 000 euros par enfant et par parent, soit 400 000 euros pour un couple avec 2 enfants. Il se recharge tous les 15 ans, ce qui peut permettre de transmettre une résidence principale, même d’un prix élevé, en franchise d’impôt, à condition de s’y prendre assez tôt.
Le conseil d’Ownily : conserver la gérance de la SCI vous permet de continuer à prendre les décisions courantes relatives à la gestion du patrimoine, même si vous avez donné la nue-propriété des parts sociales.
Lire aussi : SCI familiale et succession : comment l’optimiser ?
OBO immobilier à une SCI : quels inconvénients ?
Faire racheter sa résidence principale présente également des inconvénients comme :
- Le formalisme et le coût de constitution d’une SCI ;
- Le versement des frais de notaire (7 à 8 % du montant de la vente si la résidence principale est ancienne, 2 à 3 % si elle est neuve) ;
- Si vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière, vous ne pourrez plus prétendre à l’abattement de 30 % sur la résidence principale, puisque celle-ci appartient désormais à la SCI. De plus les parts de SCI entrent dans le calcul de l’assiette de l’IFI ;
- Il en va de même pour l’abattement de 20 % sur la succession des héritiers sur la résidence principale. Toutefois, la donation des parts sociales avec démembrement de propriété se révèle souvent plus avantageuse ;
- Vous perdez le bénéfice de l’insaisissabilité de la résidence principale si vous êtes entrepreneur ;
- Si la SCI ne parvient pas à faire face à ses dettes, vous en êtes responsable indéfiniment sur votre patrimoine propre.
Le logiciel Ownily simplifie la gestion de votre SCI. Dédié à la comptabilité des SCI à l’IS ou à l’IR, Ownily allège considérablement la charge administrative et comptable résultant d’un OBO immobilier grâce notamment à la réalisation automatique de tous vos documents fiscaux et administratifs.
Vendre sa résidence principale à une SCI pour la louer : une bonne idée ?
Vous pouvez faire racheter votre résidence principale à la SCI et vous en réserver la jouissance. L’article 15 du Code général des impôts prévoit l’exonération de taxation sur les revenus fonciers qui auraient été perçus dans le cadre d’une location normale. En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire les charges afin de créer un déficit foncier.
La tentation peut être grande, donc, de vendre sa résidence principale à une SCI à l’IR pour la louer ensuite. Vous vous placerez ainsi sous le régime de la location, et non de la jouissance gratuite. Avec à la clé, la possibilité de déduire des charges dans la SCI et de créer un déficit foncier.
Dans un arrêt du 8 février 2019, le Conseil d’État a jugé cette opération comme un abus de droit, car elle avait pour objectif d’atténuer la fiscalité des associés.
