Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : un nouveau levier d'investissement immobilier ?

Depuis la fin du dispositif Pinel, les promoteurs immobiliers comme les investisseurs se tournent vers de nouvelles solutions pour continuer à allier investissement immobilier dans le neuf et fiscalité attractive. Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), encore peu connu du grand public car longtemps réservé aux investisseurs institutionnels, s’impose comme une alternative à considérer, notamment pour les contribuables fortement fiscalisés ou qui souhaitent structurer leur patrimoine via une SCI.
‍Alors, qu’est-ce que le LLI ? Qui peut en bénéficier ? Et comment optimiser sa fiscalité via ce type d’investissement ? Ownily vous éclaire sur ce dispositif en plein essor.

LLI, un investissement accessible aux particuliers sous conditions

Le LLI, ou Logement Locatif Intermédiaire, désigne un logement proposé à la location à un loyer inférieur au prix du marché à destination de ménages aux revenus trop élevés pour prétendre au logement social.
‍C’est donc un produit d’investissement à mi-chemin entre le logement social et le marché libre, qui répond à une demande forte dans les zones tendues. Il est notamment soutenu par l’État, via la Société de Gestion d’Actifs pour le Logement Intermédiaire (SOGEPROM) et CDC Habitat.

Qui peut investir en LLI ?

Le LLI est un dispositif créé par les pouvoirs publics avant tout destiné aux bailleurs institutionnels (fonds d’investissement, promoteurs, assureurs, etc.). Il est dorénavant ouvert aux particuliers dans des cadres précis :

Par le biais d'une société de gestion collective (types SCPI ou foncière professionnelle) dont l'investisseur acquiert des parts ;
Ou par une SCI, société civile immobilière, constituée par l'investisseur et un ou plusieurs autres associés.

Cette dernière solution peut séduire les personnes souhaitant structurer un patrimoine à long terme tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée, avec une rentabilité projetée proche de celle offerte par le Pinel.

👉 Pour en savoir plus, découvrez notre article sur l'intérêt de créer une SCI ?

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LLI ?

Pour qu'un bien soit considéré comme "locatif intermédiaire", il doit remplir certaines conditions :

Être neuf ou assimilé (VEFA ou réhabilité)
Être situé dans une zone tendue (zones A, A bis ou B1) ;
Être loué à usage de résidence principale, que le logement soit loué nu ou meublé ;
Respecter un plafond de loyer fixé par décret ;
Être loué à des locaars ot les revenus ne dépassent pas certains plafonds.
Être loué pour une durée minimale de 15 ans.

Quels sont les avantages d'un investissement LLI ?

Investir dans le cadre du Logement Locatif Intermédiaire comporte plusieurs atouts : ‍

Prix d'achat réduit : les logements en LLI bénéficient d'un taux de TVA réduit à 10%, (contre 20% en immobilier neuf classique), soit une économie immédiate de 15 à 20% sur le prix d'achat. Cela permet aux investisseurs d'acquérir un bien à un prix plus avantageux qu'une résidence principale classique.

Crédit d’impôt sur la taxe foncière : le dispositif LLI ouvre droit à une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu’à 20 ans, selon les collectivités locales. Cette économie peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée de détention du bien.‍

Valorisation et sécurité : les logements LLI sont situés en zones tendues (A, A bis, B1), où la demande locative est forte et continue. Cela garantit une mise en location rapide et des revenus locatifs sécurisés, tout en offrant un potentiel de valorisation du bien à long terme.‍

‍Fiscalité des revenus optimisée : selon votre situation et votre stratégie locative vous pourrez choisir entre deux régime d’imposition des revenus locatifs générés, l’imputation sur la déclaration de revenus des associés (SCI à l’IR dite “transparente”) ou l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS). En optant pour l’IS vous bénéficiez de la déductibilité des charges et de l’amortissement comptable du bien, ce qui peut réduire drastiquement le bénéfice imposable, voire le neutraliser pendant plusieurs années. Cependant une SCI à l’IR vous permettra de bénéficier du mécanisme du “déficit foncier” reportable jusqu’à 10 ans et peut s’avérer plus judicieuse si vous vous êtes faiblement imposé.

👉 SCI à l'IR ou SCI à l'IS, Ownily vous explique tout dans cet article

Un investissement patrimonial structurant : l'investissement en LLI via une SCI familiale permet aussi de préparer la transmission de votre patrimoine dans un cadre juridique souple et en maximisant les abattements pour vos héritiers, avec la possibilité de transmettre des parts sociales bénéficiant d'abattements fiscaux avantageux (jusqu'à 100 000€ par parent et par enfant tous les 15 ans).

👉 Pour approfondir les bénéfices fiscaux de ce montage, découvrez notre article sur les avantages d'une SCI familiale.

Un exemple chiffré

Un T2 situé en zone A se vendait en 2024 au prix moyen de 242 000€. Avec le LLI, ce même bien peut être proposé à 205 000€, soit une économie immédiate de 37 000€. À cela s’ajoute une exonération de taxe foncière d’environ 1 250€ par an pendant 20 ans, soit 25 000€ supplémentaires. Ce gain total de plus de 60 000€ renforce l’attractivité du LLI pour les investisseurs à long terme.

Bon à savoir : hors plafond des niches fiscale
Contrairement à d'autres dispositifs (Pinel, Denormandie...), le LLI n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000€). Il peut donc être cumulé avec d'autres optimisations fiscales.

Comment investir en LLI avec une SCI ?

En tant que particulier, vous devez créer une SCI pour acquérir le bien et bénéficier des atouts du dispositif LLI. Le montage le plus courant consiste à créer une SCI qui va acquérir un bien éligible au LLI, puis le louer dans le respect des conditions imposées.
C'est donc asociété qui fera l'acquisition du bien et en sera propriétaire. Votre SCI devra donc être constituée avant l'acte notarié. Si vous financez cet achat à crédit, c'est généralement la SCI qui portera l'emprunt.
Créer une SCI implique quelques démarches administratives incontournables, ainsi qu'un coût de constitution variable. Ces éléments sont à bien anticiper avant de vous lancer !

Les étapes à suivre pour créer une SCI

Rédiger les statuts avec au minimum 2 associés, en précisant la répartition des parts et le montant du capital social (qui peut être fixe ou variable) ;
Choisir le régime fiscal de la société : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) ;
Ouvrir un compte bancaire dédié au nom de la SCI pour y déposer le capital ; ‍
Immatriculer la société via le guichet unique des formalités d’entreprise (INPI) ;

Combien coûte la création d'une SCI ?

Selon le mode de création choisi (notaire, expert-comptable, ou plateforme en ligne), le coût total de création d’une SCI peut varier entre 500€ et 2 000€ :

Rédaction des statuts et réalisation des démarches : de 200 à plus de 1500 € selon que vous confiez cette étape à un notaire ou expert comptable ;
La publication de l’annonce légale (≈185€ HT en métropole) ;
Les frais d’immatriculation au registre du commerce (≈88€) ;

Éventuellement, le dépôt du capital social (gratuit dans certaines banques, mais ≈70 à 100€ via une banque en ligne, ou ≈100€ chez un notaire).

👉 Pour en savoir plus sur les démarches et frais à prévoir, consultez notre article dédié aux coût de création d'une SCI.

SCI à l'IR ou l'IS : que choisir pour un projet LLI ?

SCI à l’IS : conseillée pour les contribuables fortement fiscalisés et obligatoire si le bien est loué meublé (activité commerciale). Le régime de l’impôt sur les sociétés permet de maximiser les déductions de charges (par l’amortissement comptable de la valeur d’achat du bien notamment, en plus de la déduction de toutes les dépenses de la société) et ainsi généralement effacer l’impôt sur ces revenus pendant plusieurs années !
‍SCI à l’IR : plus adaptée aux foyers faiblement fiscalisés, ou pour une location nue classique. La plupart des charges sont déductibles (intérêts d’emprunts, frais bancaires, taxes, assurance…). Si les charges déductibles dépassent les revenus locatifs, la SCI produit un déficit foncier que les associés pourront déduire de leurs revenus (jusqu’à 10 700 € par an) et reportable sur plusieurs années s’il n’est pas “consommé”.

👉 Pour y voir plus clair, consultez notre article sur le choix entre IR ou IS pour une SCI.

Comment gérer une SCI ? Quelles sont les obligations associées ?

Une fois créée la société, vous serez tenu de gérer les comptes de la SCI avec un formalisme qui dépend du mode de déclaration de ses revenus.

Une SCI, selon son régime, doit :

Tenir une comptabilité (comptabilité complète à l’IS, simplifiée à l’IR) ;
Réaliser une assemblée générale annuelle pour approuver les comptes : une obligation essentielle que nous vous expliquons en détail dans notre article dédié à l’AG de SCI ;

Déclarer les revenus ou bénéfices via une liasse fiscale dédiée : cerfa 2072 (IR) ou cerfa 2065 (IS). Pour cela vous devez créer son espace professionnel sur le site impots.gouv.fr.

👉 Pour aller plus loin, découvrez notre guide sur la déclaration fiscale d'une SCI en 2025 ou consulter nos guides téléchargeables gratuitement.

Ownily vous accompagne dans votre projet LLI

Pour bien gérer une SCI à l’IS, il est essentiel d’être accompagné mais pas nécessairement de choisir un cabinet comptable.

Le logiciel Ownily vous permet de créer la SCI rapidement et pour un prix économique, puis gérer chaque année les obligations associées à moindre coût :

Vos opérations comptables (avec récupération bancaire automatique) ;
Le calcul des amortissements et le suivi du résultat fiscal ;
La génération de la liasse fiscale (liasse 2072 ou 2065) ;
Le suivi locatif (appels de loyers, indexation, quittances…).

Vous êtes autonome mais pas seul ! Notre équipe spécialisée répond à vos questions toute l’année, en direct, par live-chat, visio ou téléphone.

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