Vous envisagez de mettre en location votre appartement ? Vous devez dans un premier temps vous poser des questions sur la nature et la durée de location, en fonction de vos objectifs d’investissement et de votre fiscalité. Vous devez proposer un logement décent et réaliser des diagnostics avant la location. Pour limiter les risques locatifs, vous devez enfin bien sélectionner votre locataire et dresser un état des lieux exhaustif.
Choisir la nature de la location
Si vous mettez votre appartement en location, c’est pour en tirer un revenu. Il faut donc que votre logement soit adapté à la demande locative dans votre ville !
Location longue durée ou location courte durée ?
Le rendement de votre investissement locatif dépend directement du mode de location que vous choisissez. Demandez-vous ainsi si vous souhaitez :
- Vous engager sur le long terme avec un locataire et générer des revenus réguliers ;
- Louer de manière ponctuelle votre résidence principale, pour en tirer des revenus complémentaires quand vous ne l’occupez pas ;
- Dédier votre résidence secondaire ou un investissement locatif à la location saisonnière et touristique.
Ensuite, tenez compte des avantages et inconvénients de chaque type de location :
- En location longue durée, vous devez proposer un loyer au marché pour trouver preneur et respecter les conditions du bail d’habitation. S’agissant des avantages, vous vous assurez une source de revenus pérenne et vous limitez les frais liés à la gestion locative ;
- En location courte durée, vous devez respecter le quota de 120 nuitées par an si vous louez votre habitation principale, les règles de déclaration, de compensation ou d’autorisation de changement d’usage le cas échéant pour la résidence secondaire. Si la rentabilité peut être plus élevée parce que vous pouvez fixer librement le tarif de la location, vous devez composer avec une gestion locative plus lourde et un risque de vacance locative élevée.
Lire aussi : Pourquoi et comment acheter sa résidence principale en SCI ?
Location meublée ou location nue ?
La nature de la location a une incidence sur :
- La fiscalité applicable aux recettes locatives : en location vide, vous générez des revenus fonciers. Ils sont imposables au régime du micro-foncier jusqu’à 15 000 euros, après application d’un abattement de 30 %, ou au régime réel, avec une liste limitative de charges déductibles. En location meublée, vous percevez des BIC, imposables au régime du micro-BIC à hauteur de 15 000 euros pour un meublé de tourisme non classé, 77 700 euros pour la location meublée classique et 187 800 euros pour le meublé de tourisme classé. Le montant de l’abattement va de 30 à 92 %. Au régime réel, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges (Attention : ces règles fiscales sont susceptibles de changer avec le PLF 2024) ;
- Le montant du loyer, plus élevé en location meublée ;
- Le turn-over des locataires, moins fréquent en location nue ;
- Les frais pour aménager un logement meublé, qui comporte obligatoirement une liste de meubles et de mobilier.
Lire aussi : Faut-il faire un investissement locatif en LMNP ou en SCI ?
Respecter les conditions de décence pour mettre en location son appartement
Vous ne pouvez pas louer n’importe quel logement. Celui-ci doit remplir les conditions de décence, en garantissant la santé et la sécurité des locataires.
Ainsi, votre appartement doit notamment :
- Offrir une surface habitable minimale de 9m2 et un volume d’au moins 20m3 ;
- Être en bon état, avec des installations électriques et de gaz conformes aux normes de sécurité ;
- Etre équipé de fenêtres ou d'ouvertures permettant une aération suffisante ;
- Offrir une performance énergétique minimale, avec une consommation d’énergie inférieure à 450 kWhEF/m²/an. Attention, les passoires énergétiques vont être peu à peu interdites à la location…
Faire réaliser les diagnostics techniques pour louer son appartement
Vous devez obligatoirement faire réaliser des diagnostics immobiliers avant la mise en location de l’appartement. Ils ont pour but d'informer le locataire sur certains aspects du logement avant la signature du contrat de location.
Le nombre de diagnostics à réaliser varie en fonction de l'année de construction du bien et de sa localisation.
A minima, vous devez demander à un diagnostiqueur certifié de réaliser le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui évalue la consommation d'énergie et le taux d'émission de gaz à effet de serre.
- Le diagnostic amiante est nécessaire pour les bâtiments construits avant le 1er juillet 1997 ;
- Le diagnostic plomb est obligatoire pour les peintures des bâtiments construits avant le 1er janvier 1949 ;
- Les diagnostics électricité et gaz concernent les installations de plus de 15 ans ;
- Le diagnostic termites ou état parasitaire est exigé dans certaines zones géographiques définies par arrêté préfectoral ;
- Le diagnostic de l'état des risques et pollutions (ERP) doit être fourni pour les logements situés dans certaines zones, pour informer le locataire sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques…
Estimer le montant du loyer de son appartement
En principe, le propriétaire bailleur peut fixer librement le loyer, sauf dans certaines zones tendues, où il doit respecter l’encadrement des loyers.
Pour louer facilement votre appartement, vous devez déterminer le bon montant de loyer en fonction :
- Du marché locatif local : consultez des annonces de logements similaires dans le quartier pour établir une fourchette de prix ;
- L’emplacement du logement et les commodités situées à proximité (transports en commun, écoles, commerces…) ;
- La superficie et l'état général du bien immobilier : un appartement rénové ou offrant des équipements modernes peut justifier un loyer supérieur.
Choisir son modèle de gestion locative pour louer son appartement
Vous pouvez assumer seul la mise en location de votre appartement, ou confier la gestion locative à une agence. Dans le premier cas, vous devez avoir du temps à consacrer aux nombreuses tâches liées à la mise en location, comme :
- La rédaction et la publication d’une annonce de location ;
- L’organisation des visites ;
- La sélection du bon locataire ;
- Les envois des appels de loyers et charges et des quittances ;
- La gestion des impayés…
Confier la gestion locative à une agence vous permet de gagner en temps et en sérénité, mais elle revient assez cher. Généralement, elle est facturée sur la base d’un pourcentage du loyer à chaque changement de locataire, et d’un forfait mensuel pour l’émission des appels de loyers et de charges (entre 7 % et 10 % du montant des loyers hors taxe).
Il existe toutefois une solution intermédiaire : le logiciel de gestion locative, comme celui d’Ownily. Il inclut des fonctionnalités comme la rédaction du bail de location, le suivi automatisé des loyers, le rappel des échéances…
Lire aussi : Clause de résiliation de plein droit : faut-il obligatoirement l’insérer dans le contrat de location ?
Rédiger et publier une annonce de location d’appartement
Pour que votre annonce se démarque, assurez-vous que le titre de l'annonce soit accrocheur et reflète précisément le bien proposé (par exemple, "Appartement lumineux 2 pièces centre-ville").
Vous devez en outre rédiger une description détaillée et honnête de votre appartement avec la superficie, les équipements disponibles, les avantages spécifiques comme un balcon, la proximité avec des transports en commun…
Mentionnez également le montant du loyer, les charges incluses ou non, ainsi que le montant du dépôt de garantie demandé. N'oubliez pas de préciser les critères de sélection du locataire, comme les garanties de revenus, sans pour autant être discriminatoire.
Vous devez également prendre des photos de qualité pour illustrer votre annonce et donner aux futurs locataires une première impression positive. Prenez soin de photographier chaque pièce sous un angle avantageux, en privilégiant la lumière naturelle.
Le Conseil d’Ownily : pensez à inclure les résultats du DPE dans votre annonce, ils constituent une mention obligatoire.
Organiser les visites pour mettre son appartement en location
Assurez-vous que le logement soit propre, rangé et, si possible, dépersonnalisé, afin que les visiteurs puissent facilement s'imaginer y vivre. Durant les visites, soyez prêt à répondre de manière transparente et complète à toutes les questions. N’hésitez pas à mettre en avant les atouts de votre bien et du quartier pour convaincre les candidats !
Le conseil d’Ownily : si votre emploi du temps le permet, préférez les visites individuelles, afin de pouvoir discuter avec les candidats et leur poser des questions qui vous permettront de faire une présélection.
Sélectionner le bon locataire pour son logement
Vérifiez minutieusement les dossiers des candidats, en portant une attention particulière à leur stabilité professionnelle, leur solvabilité financière, ainsi qu'à leur historique de location.
Légalement, vous pouvez demander des documents justificatifs comme les trois dernières fiches de paie, le contrat de travail, les dernières quittances de loyer.
Le conseil d’Ownily : pensez à vérifier la cohérence entre les fiches de paie et l’avis d’imposition, ainsi que la véracité de la fiche d’impôt sur le site impôts.gouv.fr.
Se protéger contre les risques locatifs
Les loyers impayés et les dégradations immobilières nuisent à la rentabilité de votre location. Pour vous prémunir contre ces risques locatifs, trois options s’offrent à vous :
- L'assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) : comme son nom l’indique, elle couvre les loyers impayés mais elle peut également inclure la prise en charge des frais de justice en cas de litiges avec le locataire ;
- La garantie Visale : cette caution gratuite proposée par Action Logement couvre des locataires sous conditions d’éligibilité. Elle prend en charge jusqu’à 36 mensualités impayées et 2 mois de dégradations immobilières ;
- La caution solidaire : une tierce personne (souvent un membre de la famille du locataire) se porte garant des loyers impayés et des éventuels dommages causés au logement. L’avantage de la clause de solidarité, c’est que vous pouvez récupérer le loyer entre les mains de la caution sans activer le locataire au préalable.
À savoir : si votre appartement se situe dans une copropriété, ce qui est le cas le plus fréquent, vous devez souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO), pour garantir votre responsabilité civile.
Rédiger le bail de location du bien immobilier
Si vous pouvez vous contenter d’un simple contrat pour la location de votre appartement en saisonnier, vous devez rédiger un bail d’habitation en bonne et due forme pour la location longue durée. Chacun d’eux (bail civil, bail étudiant, bail mobilité) comporte ses spécificités, d’où l’intérêt de vous appuyer sur un logiciel qui le rédige pour vous, comme Ownily, pour ne pas faire d’erreur.
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Soigner l’état des lieux d’entrée et de sortie de la location
Un état des lieux minutieux et détaillé permet d'éviter les désaccords ou litiges relatifs à l'état de votre appartement au moment de la remise des clés et à la fin du bail.
L'état des lieux doit être réalisé en présence des deux parties et décrire de manière exhaustive l'état du logement et de ses équipements. Chaque pièce, ainsi que les équipements et les éléments du bien doivent être inspectés avec soin et leur état noté précisément. On vous conseille d'accompagner ce descriptif de photos pour disposer d'une preuve !
Avec Ownily, dites adieu aux tâches répétitives et à la paperasse fastidieuse pour gérer vos Biens en SCI ou LMNP ! Profitez d'une interface unique regroupant tous les outils nécessaires pour une gestion locative efficace et une comptabilité 100% conforme. Suivez vos recettes et dépenses en temps réel, bénéficiez d'un suivi automatisé des loyers et ne manquez jamais une échéance grâce aux rappels intelligents !
