Pour l’acquisition de votre résidence principale à plusieurs, deux options s’offrent à vous :
- L’acheter en nom propre, elle sera alors détenue en indivision ;
- L’acheter en SCI, laquelle deviendra propriétaire du bien.
Acheter sa résidence principale en SCI présente des avantages certains, notamment pour protéger le conjoint survivant non-marié et optimiser la fiscalité de la transmission du patrimoine. Trois montages sont alors possibles :
- Créer une SCI pour acheter la RP (résidence principale) ;
- Vendre la RP à une SCI déjà constituée ;
- Apporter la RP à la SCI, à la constitution ou dans le cadre d’une augmentation de capital.
Pourquoi acheter sa résidence principale en SCI ?
Avec l’achat d’une résidence principale en SCI, vous vous placez sur un objectif patrimonial et non financier : vous n’envisagez pas d’en tirer des revenus. La SCI de famille constitue un véhicule d’investissement puissant pour transmettre le patrimoine dans des conditions fiscales avantageuses et pour s’affranchir des contraintes liées à une détention du bien immobilier en indivision.
Acheter sa maison principale en SCI pour éviter l’indivision
Les articles 815 et suivants du Code civil organisent le régime de l’indivision, sous lequel vous vous trouvez si vous achetez un appartement ou une maison à deux sans créer de société.
L’inconvénient de ce régime, c’est qu’il est rigide et ne permet pas de pérenniser le patrimoine.
En effet, selon les termes du Code civil, les décisions portant sur l’administration de la résidence principale doivent être prises à la majorité des 2/3, celles concernant les actes de disposition (la revente de la RP, par exemple), à l’unanimité. Si des conflits surviennent dans le couple ou avec les enfants, la situation peut vite tourner au blocage.
Par ailleurs, le texte dispose que nul n’est tenu de rester dans l’indivision et que le partage peut être provoqué à tout moment. Par partage, entendez la revente du bien immobilier.
L’achat d’une résidence principale en SCI permet de pallier ces deux écueils, car :
- La prise de décisions s’effectue soit par le gérant lorsqu’elles entrent dans l’objet social, soit par l’assemblée générale des associés, qui délibère selon les règles de majorité et de quorum prévues par les statuts ;
- Le bien immobilier appartient à la SCI, et indirectement aux associés par le biais des parts sociales. Il se trouve donc protégé contre une demande de revente émanant d’un indivisaire.
Acheter sa maison en SCI pour répartir inégalement la propriété
De plein droit, le régime applicable aux couples pacsés est celui de la séparation de biens, sauf s’ils optent pour l’indivision. Dans le premier cas, le logement appartient à chaque membre du couple en fonction de la répartition indiquée dans l’acte d’achat, dans le second, il est en indivision à 50 – 50 %, comme c’est le cas pour les couples mariés sous le régime de la communauté aux acquêts.
Or, vous financez peut-être de manière inégale le prêt immobilier souscrit pour la résidence principale ou avez apporté plus au moment de l’achat.
Pour rétablir l’équilibre, l’achat de la RP en SCI se révèle une bonne idée. En effet, vous pouvez prévoir une répartition différente du droit de propriété.
Souvenez-vous, en tant qu’associés, vous n’êtes pas directement propriétaires du logement. Vous le possédez indirectement grâce aux parts sociales qui vous sont attribuées à la création de la société civile immobilière, en fonction des apports que vous consentez dans le capital social. Il suffit donc que l’un des deux membres du couple apporte plus ou moins pour passer à une répartition inégale.
Exemple : Vous créez une SCI au capital de 20 000 euros. Madame Ownily apporte 15 000 euros, Monsieur Ownily, 5 000 euros. Madame disposera alors de 75 % des parts, et donc indirectement de 75 % de la résidence principale.
Acheter son habitation principale en SCI pour protéger le conjoint survivant non marié
La protection que la loi accorde aux couples mariés en termes de succession et de droit au logement ne s’étend malheureusement pas aux couples pacsés ou en concubinage.
Ainsi, les partenaires et les concubins ne peuvent pas hériter l’un de l’autre s’ils n’ont pas rédigé de testament en ce sens. S’ils se trouvent en indivision sur la résidence principale, les partenaires peuvent y rester pendant 1 an à compter de la date de succès, les concubins ne disposent pas de ce droit.
Enfin s’agissant des droits de succession, les partenaires de PACS sont mieux lotis que les concubins. Ils sont ainsi exonérés de droits de succession en présence d’un testament, quand les concubins doivent payer des droits de succession de 60 %.
L’achat d’une résidence principale en SCI peut permettre de mieux protéger son partenaire de PACS ou son concubin, grâce à deux mécanismes :
- La rédaction d’une clause de maintien dans le logement suite au décès dans les statuts juridiques ;
- Le démembrement croisé du droit de propriété des parts sociales. Le montage consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété des parts, et à attribuer 50 % de chacun de ces droits à chaque membre du couple. Au décès, l’usufruit s’éteint et le survivant devient pleinement propriétaire des parts sociales, et donc du bien, sans formalités ni frais supplémentaires.
Le conseil d’Ownily : le démembrement de propriété peut être requalifié en abus de droit fiscal s’il est directement prévu dans les statuts de la SCI. Il convient donc d’effectuer une donation après la création. Les couples mariés et les partenaires de PACS bénéficient alors d’un abattement de 80 724 euros. Les droits de mutation seront calculés sur la base de l’actif net de la SCI (après imputation des dettes) et sur la base du barème de l’usufruit.
Lire aussi : Statuts de SCI familiale : comment prévoir la réserve d’usufruit ?
Acheter sa résidence principale en SCI pour optimiser la fiscalité de la transmission
Constituée entre membres de la même famille et alliés jusqu’au 4ème degré, la SCI de famille présente enfin l’avantage de limiter la fiscalité sur la transmission de la RP, à condition de s’y prendre assez tôt.
Le mécanisme consiste à donner les parts sociales représentatives de la RP au fil du temps, soit en pleine propriété, soit en démembrement de propriété entre parents et héritiers. Ce dernier montage se révèle encore plus efficace pour limiter, voire supprimer les droits de succession.
La loi prévoit un abattement généreux entre ascendants et descendants : 100 000 euros par parent et par enfant, soit 400 000 euros pour un couple avec 2 enfants. Si Ownily vous conseille de bien anticiper la donation, c’est parce que cet abattement se recharge tous les 15 ans.
Lire aussi : SCI familiale et succession : comment l’optimiser ?
L’achat de la résidence principale en SCI : quels inconvénients ?
Détenir sa résidence principale en SCI présente des inconvénients que vous devez connaître avant de concrétiser l’opération :
- Vous ne pouvez plus prétendre à l’insaisissabilité de votre logement de famille, une disposition à prendre en compte si vous êtes entrepreneur ;
- Vous ne bénéficiez plus de l’abattement de 30 % sur la résidence principale si vous relevez de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
- Les héritiers ne profitent plus de l’abattement de 20 % sur la succession au titre de la résidence principale ;
- Vous devrez forcément passer par le notaire. Vous paierez donc des frais de notaire, de 7 à 8 % du prix de vente si la résidence principale est ancienne, 2 à 3 % si elle est neuve.
Enfin, sachez que devenir associé d’une SCI présente des risques pour le reste de votre patrimoine personnel. En effet, vous êtes responsable indéfiniment des dettes sociales, sur vos biens propres.
Comment faire l’achat d’une résidence principale en SCI ?
Vous disposez de trois options pour acheter votre résidence principale en SCI : constituer la société puis acheter le logement, faire racheter le logement par une SCI déjà constituée ou apporter la RP à la SCI.
Créer une SCI pour acheter sa résidence principale
Dans un premier temps, vous devez prendre en charge le formalisme de constitution d’une SCI (rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, immatriculation au registre national des entreprises…). Ce qui a bien entendu un coût.
Ensuite, vous ferez un prêt immobilier, soit directement, soit par le biais de la société, pour concrétiser l’achat.
Vous rembourserez le prêt généralement par des apports en compte-courant d’associés, sauf si vous vous lancez en parallèle dans de l’investissement locatif qui rapporte suffisamment pour couvrir les mensualités du logement locatif et de l’habitation principale.
Revendre sa résidence principale à la SCI
Revendre votre résidence principale à une SCI vous amène forcément à vous interroger sur le sort d’une éventuelle plus-value.
La taxation des plus-values au régime des particuliers pèse un poids certain, même si elle prévoit des abattements pour durée de détention. Elle s’élève ainsi à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17.2 % de prélèvements sociaux, soit 36.2 % au total.
Fort heureusement, l’article 150 U du Code général des impôts prévoit l’exonération de taxation au titre de la plus-value, lorsque la revente porte sur la résidence principale.
Apporter une résidence principale à une SCI
Ultime possibilité : l’apport de la RP à la SCI, soit dans le cadre de la constitution du capital social (apport en nature), soit dans le cadre d’une augmentation de capital, avec émission de parts sociales nouvelles.
À noter que l’apport simplement rémunéré par des parts sociales ne donne pas lieu au paiement d’un droit d’enregistrement. En revanche, s’il s’accompagne en sus d’un quelconque paiement de la société, alors il est taxé à 5 %.
Une fois votre SCI constituée, simplifiez sa gestion grâce au logiciel Ownily ! Il vous propose de nombreuses fonctionnalités qui facilitent la tenue des comptes de la société, la valorisation financière de votre patrimoine immobilier et les obligations déclaratives de la société et des associés. Sachez que si votre SCI détient uniquement votre résidence principale et ne génère aucun revenu d’activité, vous devrez tout de même informer l’administration fiscale de son existence et serez tenue de compléter une déclaration de revenus au moins la première année.
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