Véhicule d’investissement performant pour optimiser la fiscalité de la transmission, la société civile immobilière exerce normalement une activité civile : la location nue. La location saisonnière meublée, qui est une activité commerciale, n’entre donc pas dans l’objet social de la SCI. La location saisonnière reste toutefois possible, si elle ne constitue pas l’activité principale de la société, ou si celle-ci est assujettie au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés.
Qu’est-ce que la location saisonnière ?
Nous laissons de côté la location saisonnière commerciale, qui consiste à louer un local commercial à un commerçant pendant une durée de 6 mois maximum, pour nous concentrer sur la location saisonnière avec les particuliers.
Une loi du 2 janvier 1970 pose la définition de la location saisonnière, qui consiste à louer un logement pour une durée maximum de 90 jours avec la même personne, sans que le contrat de location ne puisse être reconduit.
La location saisonnière concerne donc une clientèle de passage, qui n’élit pas domicile dans le bien immobilier. Le locataire ne peut pas utiliser le logement comme résidence principale.
La location saisonnière en SCI s’effectue donc en meublée. Le logement doit comporter un certain nombre d’équipements et de mobilier, afin que les locataires puissent prendre leurs repas, se détendre et dormir.
La location saisonnière en meublé de tourisme se distingue de la chambre d’hôtes, en ce qu’elle porte sur un logement entier (studio, villa, appartement, maison…) et non pas sur une pièce de la résidence principale. Elle nécessite certaines formalités au préalable (déclaration ou autorisation de changement d’usage, inscription au registre national des entreprises).
SCI familiale et location saisonnière : est-ce compatible ?
La réponse est oui, vous pouvez faire de la location saisonnière en SCI de famille ou classique. La loi ne s’y oppose pas. Simplement, ce type d’activité devra soit être exercée de manière résiduelle, soit il faudra changer la fiscalité de la SCI.
En effet, de plein droit, la SCI doit exercer une activité de nature civile. C’est le cas lorsqu’elle propose en location des logements nus, dont elle tire des revenus fonciers.
À l’inverse, la location saisonnière, donc meublée, constitue une activité commerciale, en principe interdite en société civile. Toutefois, il existe une tolérance de l’administration fiscale si l’activité ne génère pas trop de recettes.
C’est ainsi qu’il est possible de faire de la location saisonnière en SCI dès lors que les recettes provenant de cette activité n'excèdent pas 10 % du total des recettes hors taxes. Autrement dit, que cette activité ne soit pas exercée à titre habituel.
Autre possibilité pour faire de la location saisonnière en SCI : opter pour une SCI à l’IS.
Lire aussi : Comment créer une SCI pour louer un bien immobilier ?
Quelle est la fiscalité de la location saisonnière en SCI ?
De plein droit, la SCI est soumise au régime de la transparence fiscale : c’est la SCI à l’IR. Elle autorise la location saisonnière seulement à titre ponctuel. Pour exercer cette activité à titre habituel, vous devez créer une société à l’IS ou changer le régime fiscal si elle est déjà constituée.
La SCI à l’IR : possible pour faire de la location saisonnière de manière ponctuelle
Les revenus locatifs ne sont pas taxés au niveau de la société, mais entre les mains des associés, au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Ce régime fiscal s’avère particulièrement avantageux pour les investisseurs fortement fiscalisés, car il peut permettre de limiter, voire de supprimer la taxation, grâce au mécanisme du déficit foncier.
Le code général des impôts (CGI) autorise en effet à déduire un certain nombre de charges des revenus de la SCI, comme les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt (sauf pour générer un déficit foncier imputable sur le revenu global), les frais de gestion locative…
Si les charges se révèlent supérieures aux recettes locatives, la société crée un déficit foncier, qui se reporte sur la feuille d’impôt des associés, au prorata de leur participation dans le capital social.
Le déficit foncier s’impute sur le revenu global imposable, jusqu’à 10 700 euros, mais hors intérêts d’emprunt, déductibles dans la catégorie des revenus fonciers uniquement.
En fonction de la nature et du montant du déficit foncier, l’excédent pourra être reporté pendant 6 ans sur le revenu global, ou pendant 10 ans sur la catégorie des revenus fonciers.
Faire de la location saisonnière en SCI à titre habituel n’est possible que sous un autre régime fiscal : l’impôt sur les sociétés.
La SCI à l’IS : une obligation pour faire de la location saisonnière à titre habituel
On l’a vu, la location saisonnière est une activité commerciale. Elle ne génère pas de revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Dès lors que la location saisonnière devient une activité habituelle et / ou génère plus de 10 % du total des recettes, la SCI doit obligatoirement basculer du régime de l’IR vers celui de l’IS.
En SCI à l’IS, c’est la société qui supporte la taxation, laquelle s’effectue :
- Au taux réduit de 15 %, jusqu’à 42 500 euros de bénéfices ;
- Au taux normal de 25 %, au-delà.
Les associés seront fiscalisés seulement s’ils décident de se reverser les recettes locatives perçues sous forme de dividendes. Ils se verront alors appliquer la flat tax de 30 %, (12.8 % d’IR, 17.2% de prélèvements sociaux). L’opération reviendrait ainsi à une double taxation, c’est pourquoi il vaut mieux ne pas créer une SCI à l’IS si l’objectif est de reverser les bénéfices aux associés.
Le Conseil d’Ownily : créez une SCI à l’IS seulement si votre objectif est de réinjecter les recettes locatives dans l’activité, afin de la développer. Par exemple, pour acquérir de nouveaux biens immobiliers à mettre en location.
Lire aussi : Faut-il choisir une SCI à l’IR ou à l’IS ?
Quels sont les avantages de la location meublée saisonnière en SCI familiale ?
La location meublée saisonnière en SCI comme en direct, présente certains avantages.
Les amortissements possibles en SCI à l’IS
Si en location nue, au régime de l’IR, la loi dresse une liste limitative de charges déductibles, en location meublée et à l’IS, vous pouvez déduire toutes les charges dès lors :
- Qu’elles sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation ;
- Qu’elles sont comptabilisées au titre de l’exercice en cours ;
- Qu’elles sont justifiées par des factures.
Par ailleurs, comme en location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP), il est possible de pratiquer des amortissements. Vous pouvez ainsi amortir l’intégralité du mobilier et l’immeuble, hors terrain, par composant.
L’amortissement consiste à prendre en compte la dépréciation des biens meubles et immeubles au fil du temps, et de la répercuter sur le bénéfice de la société.
Revers de la médaille : la taxation de la plus-value à la revente du bien, se révèle très lourde, au regard du calcul de la valeur nette comptable avec les amortissements.
Remarque : Il n’est pas possible de cumuler le statut fiscal du LMNP ou du LMP avec la SCI, qu’elle soit à l’IS ou à l’IR. Les régimes LMNP ou LMP sont réservés aux personnes physiques. Il est néanmoins possible de bénéficier de ces régimes avec une SARL familiale.
Le prix de la location est libre
En location saisonnière, vous pouvez pratiquer le prix que vous désirez. Vous n’êtes pas tenu de respecter l’encadrement des loyers, ce qui permet de booster le rendement de votre investissement locatif.
Il vous faut simplement vous assurer que le prix de la location est en adéquation avec celui de vos concurrents, afin que votre bien trouve preneur pendant la saison, un week-end ou les périodes de fête.
Pas de risques d’impayés
Autre atout de la location saisonnière en SCI, vous diminuez fortement le risque locatif d’impayés. En effet, vous pouvez demander un acompte ou des arrhes sur la location, voire même un paiement intégral avant l’entrée des lieux. Il n’est donc plus nécessaire de s’assurer avec une garantie des loyers impayés (GLI).
Un contrat de location souple
Vous n’avez pas à signer un bail 1989 avec le locataire, seulement un contrat de location. Bien plus souple, celui-ci ne comporte aucune clause relative à un délai de préavis pour récupérer le logement, vous pouvez donc le reprendre à tout moment, en fonction de vos besoins.
Quels sont les inconvénients de la location meublée saisonnière en SCI familiale ?
La location saisonnière présente aussi quelques inconvénients qu’il faut avoir en tête avant de se lancer :
- Le risque de dégradations augmente : il est lié d’une part au turn-over fréquent de locataires, d’autre part à la possibilité qu’un locataire mal intentionné organise une fête sans limite chez vous ;
- Les revenus locatifs fluctuent au gré de la demande et des saisons ;
- Vous devez respecter un formalisme plus ou moins lourd en fonction de la zone d’implantation du bien. Au plus simple, vous devez simplement déclarer votre activité à la mairie et aux impôts. Au plus complexe, vous devrez procéder à un changement d’usage.
Vous l’avez compris, la location saisonnière est possible en SCI, à condition que l’activité génère des recettes locatives inférieures à 10 % des recettes totales, ou si la SCI est à l’IS.
Soulignons que la gestion locative en saisonnier se révèle chronophage, eu égard au turn-over régulier des locataires. Si vous n’avez pas le temps de la gérer vous même, vous pouvez faire appel à un service de conciergerie.
Par ailleurs, pour votre comptabilité, vous n’êtes pas obligé de passer par un expert comptable, vous pouvez utiliser un logiciel spécialisé comme celui d’Ownily afin d’optimiser vos coûts. Ownily est un logiciel comptable, qui vous permet de remplir vos obligations comptables et déclaratives, en SCI à l’IR comme en SCI à l’IS. Il facilitera grandement le suivi des revenus et charges de vos locations saisonnières et vous aidera à analyser leur rentabilité. N’attendez plus pour l’essayer gratuitement !
