L'investissement immobilier à travers une société civile immobilière offre une des avantages comme d’éviter l’indivision et d’optimiser la fiscalité de la succession. Si son objet est de détenir et de gérer un patrimoine immobilier, la question se pose de savoir que peut-on acheter avec une SCI. De l'achat en viager à celui de parts d'une autre SCI, en passant par l’acquisition d’un véhicule, ou de biens à l'étranger, on fait le point sur la question.
Peut-on acheter en viager avec une SCI ?
Le viager est un contrat où le propriétaire d'un logement (crédirentier) le vend à un acheteur (débirentier) moyennant :
- Un bouquet, c’est-à-dire d’un capital à verser au vendeur au jour de l’achat, qui représente généralement 30 % de la valeur vénale du bien ;
- D’une rente viagère, versée jusqu’au décès du vendeur. La date du décès doit constituer un aléa, sous peine d’annulation du contrat.
Les types de viagers en SCI
Il existe deux types de viagers :
- Le viager libre, où l’acheteur peut résider dans le logement ou le louer et en percevoir les loyers ;
- Le viager occupé, où le vendeur continue à occuper le bien jusqu'à son décès. C’est ce modèle qui est le plus répandu. Dans cette hypothèse, le prix de vente est décoté, pour tenir compte du droit d’occupation du vendeur.
La fiscalité des rentes viagères versées par la SCI
L’acheteur d’un viager peut être une personne physique ou une personne morale comme la SCI. Toutefois, le traitement des rentes viagères sera différent selon le régime fiscal de la société.
Rappelons à toutes fins utiles que de plein droit, la SCI est fiscalement transparente. Les bénéfices sont taxés au niveau des associés personnes physiques, au titre des revenus fonciers.
Les associés peuvent déduire une liste limitative de charges des bénéfices de la SCI. En l’occurrence, les rentes viagères ne font partie de cette liste. Seuls les travaux réalisés sur le bien immobilier, s’ils répondent aux conditions du Code général des impôts, peuvent être déduits des revenus fonciers.
Sur option, la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS). Dans ce cas de figure, c’est la société qui supporte l’impôt. Les rentes viagères versées au vendeur sont alors considérées comme des charges déductibles du bénéfice imposable.
Une SCI peut-elle acheter des parts de SCI ?
Une SCI qui achèterait des parts d’une autre SCI deviendrait alors son associée. Aucun texte ne s’oppose à ce qu’un associé de SCI soit une personne morale. Une personne morale est une entité juridique dotée d’une personnalité juridique distincte de celle de ses associés. C’est le cas de votre SCI, qui peut donc acheter les parts d’une autre SCI.
Comme le prévoit le Code général des impôts, le régime d’imposition des bénéfices est déterminé en fonction de la qualité des associés.
Si votre SCI est à l’IR, alors il convient d’appliquer les règles de taxation des revenus fonciers. Mettons que la SCI dans laquelle votre SCI a acheté des parts vous reverse une fraction de loyers perçus au cours de l’année. Cette fraction de revenus sera taxée entre les différents associés de votre SCI au prorata de leur détention dans le capital social.
À l’inverse, si votre SCI est à l’IS, la fraction des bénéfices qui vous est reversée suivra le régime de l’imposition à l’IS. C’est-à-dire que les bénéfices seront taxés au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 euros, et au taux normal de 25 % au-delà.
S’agissant des déclarations fiscales associées :
- Si votre SCI est à l’IR : vous devez souscrire un formulaire 2072-C si le patrimoine comprend des immeubles spéciaux, et 2072-S pour les immeubles ordinaires. En outre, chacun des associés doit déclarer les revenus fonciers sur la déclaration 2044 ;
- Si votre SCI est à l’IS : vous devez déclarer les bénéfices sur le Cerfa 2065.
Peut-on acheter une voiture avec une SCI ?
L’objet d’une SCI est l’acquisition, la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Cette activité peut nécessiter l’usage d’un véhicule pour collecter les loyers, effectuer des réparations…
Aucune loi ne s’oppose à ce qu’une SCI achète une voiture. Toutefois, les charges afférentes à cet achat ne seront pas déductibles des revenus fonciers dans le cadre d’une SCI à l’IR.
À l’inverse, dans une SCI à l’IS, toutes les charges engagées pour les besoins de l’exploitation sont déductibles des bénéfices, à condition d’être justifiées. La voiture achetée par la SCI sera alors inscrite à l’actif du bilan. Toutefois, une question se pose quant à l’intérêt fiscal d’une telle opération.
L’article 39-4 du CGI exclut des charges déductibles les dépenses somptuaires, parmi lesquelles l’amortissement des véhicules de tourisme dont le prix d’acquisition excède 18 300 euros, 20 300 euros ou 30 000 euros pour les voitures avec un taux d’émission de CO2 inférieurs à certains seuils. Il faudra donc choisir un modèle adapté.
En outre, la SCI devra s’acquitter d’une taxe sur les voitures de société, dont le montant est fixé par rapport à ses émissions de CO2. Elle peut atteindre plusieurs milliers d’euros !
Enfin, si le gérant utilise le véhicule à des fins personnelles, cela constitue un avantage en nature imposable en son nom.
Mieux vaut donc que le gérant achète la voiture en son nom et fasse des notes de frais ou utilise le barème kilométrique, qui constitueront alors des dépenses déductibles des bénéfices de la SCI, sans inscription de la voiture à l’actif.
Une SCI peut-elle acheter un fonds de commerce ?
Le fonds de commerce désigne l'ensemble des biens mobiliers affectés à l'exploitation d'une activité commerciale ou industrielle. Il comprend divers éléments tels que la clientèle, le nom commercial, l'enseigne, le droit au bail, les brevets, les licences... Il est, par nature, commercial.
La société civile immobilière, comme son nom l’indique, exerce une activité civile. Elle ne peut pas faire d’actes de commerce ou exercer une activité commerciale. C’est ainsi que si la SCI décide d’acheter un patrimoine immobilier pour le louer, la location devra s’effectuer en nu.
À l’inverse, la location d’un logement meublé constitue une activité commerciale, en principe interdite en SCI, sauf :
- Si la SCI est à l’IS ;
- Si les recettes locatives générées par une telle activité représentent moins de 10 % du total des recettes annuelles au cours des 3 dernières années. Il s’agit là d’une tolérance fiscale.
Une SCI pourra donc acheter un fonds de commerce. Le problème ne réside pas en soi dans l’acquisition, mais dans son exploitation. Le fonds de commerce constitue un cadre pour l’exercice d’actes de commerce. Dès lors, pour l’exploiter, il faudra soit basculer du régime de l’IR vers l’IS, soit respecter les conditions de la tolérance fiscale.
Lire aussi : Comment faire de la location meublée en SCI ?
Une SCI peut-elle acheter à l'étranger ?
Plusieurs raisons peuvent vous mener à souhaiter acheter un bien à l’étranger : pied à terre, prix de vente attractif, attachement familial… Rien ne s’oppose à ce qu’une SCI achète un bien immobilier à l’étranger. Toutefois, vous devez être conscient qu’une telle opération peut être difficile à financer.
En effet, même si les banques peuvent accepter plus facilement les achats via des SCI, car elles peuvent actionner la responsabilité indéfinie des associés, il n’est pas rare qu’elles demandent des garanties supplémentaires, comme la souscription d’une hypothèque. Ce qui n’est pas possible pour un bien situé à l’étranger. Reste à lui proposer sinon d’hypothéquer le patrimoine que vous possédez en France pour acheter à l’étranger (prêt hypothécaire).
En outre, gardez en tête que vous n’échapperez pas à la taxation sur les revenus et les plus-values. Deux possibilités :
- La France a signé une convention fiscale avec le pays : elle prévoit en principe une taxation dans le pays où le bien immobilier est situé. Mais elle peut également prévoir une double imposition : une en France et une dans le pays étranger ;
- Si la France n’a pas signé de convention fiscale avec le pays : les revenus sont taxés comme si le bien était situé en France.
Vous savez tout ce que l’on peut acheter via une SCI. Sa gestion peut s’avérer complexe, qu’elle soit assujettie à l’IR ou à l’IS. Avec Ownily, la gestion de votre SCI n'a jamais été aussi simple et intuitive ! Ownily est bien plus qu’un simple logiciel de comptabilité pour SCI : il vous assure la simplification des tâches répétitives, vous affranchit des contraintes administratives et de offre un gain de temps précieux.
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