En fonction du régime d’imposition de votre société, vous devez peut-être établir un bilan comptable de SCI. Il s’établit une fois par an, à la clôture de l’exercice social et donne une image fidèle du patrimoine de la société à cet instant. Il permet notamment de connaître la situation financière de l’entreprise et de réaliser la procédure d’approbation des comptes annuels.
Le bilan est-il obligatoire en SCI ?
L’étendue des obligations comptables qui pèsent sur le gérant d’une société civile immobilière (SCI) varie selon le régime fiscal choisi : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés.
Lire aussi : Comment choisir entre SCI à l’IR et SCI à l’IS.
Les obligations comptables en SCI à l’IR
De plein droit, la SCI est taxée à l’impôt sur le revenu. Le régime de la transparence fiscale prévoit ainsi que les bénéfices et plus-values sont imposés non pas au niveau de la société, mais entre les mains des associés. Ceux-ci seront taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans leur tranche marginale d’imposition, et aux prélèvements sociaux.
Du fait de cette transparence fiscale, les obligations comptables en SCI à l’IR sont allégées. La société doit simplement tenir une comptabilité de trésorerie, et le bilan comptable de la SCI n’est pas obligatoire.
La comptabilité de trésorerie, aussi appelée trésorerie d’encaissements / décaissements nécessite de :
- Tenir à jour un livre recensant les recettes (encaissements) et les dépenses (décaissements) de la société ;
- Conserver les justificatifs.
Par ailleurs, le gérant est comptable d’une obligation annuelle d’information des associés sur les résultats de la SCI (article 1855 et 1856 du Code civil). Il doit établir un rapport comportant :
- Le montant des bénéfices réalisés ou prévisibles ;
- Le montant des pertes réalisées ou prévisibles.
Toutefois, certaines SCI à l’IR doivent tenir une comptabilité d’engagement et donc réaliser un bilan comptable. C’est le cas lorsque :
- Les statuts juridiques de la SCI prévoient une comptabilité d’engagement ;
- Un associé de la SCI est assujetti au régime de l’impôt sur les sociétés ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
- La SCI excède deux seuils parmi les trois suivants : un bilan supérieur à 1,55 million d’euros, 50 salariés ou un montant de chiffres d’affaires ou de ressources de plus de 3,1 millions d’euros ;
- La SCI est assujettie à la TVA.
Les obligations comptables en SCI à l’IS
Sur option, les associés de la SCI peuvent choisir une taxation à l’impôt sur les sociétés. Dans cette hypothèse, c’est la société qui supporte l’imposition, à concurrence de :
- 15 % pour la fraction de bénéfices n’excédant pas 42 500 euros ;
- 25 % au-delà.
Les associés sont taxés seulement s’ils décident de se distribuer une partie des bénéfices sous forme de dividendes. Dans ce cas, il y aura double imposition :
- Une première fois, au niveau de la SCI, au taux de 15 % ou de 25 % ;
- Une seconde fois, entre les mains des associés, de plein droit au prélèvement forfaitaire unique (flat tax de 30 %). Ou, sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, déduction faite d’un abattement de 40 % et de la CSG.
Assujetties aux mêmes obligations comptables qu’une société commerciale, la SCI à l’IS doit tenir une comptabilité d’engagement, aussi appelée comptabilité en partie double. Complète, celle-ci se conforme aux prescriptions du plan comptable général et prévoit la tenue :
- Du bilan comptable de la SCI ;
- D’un compte de résultat ;
- D’une annexe ;
- De documents comptables : le livre-journal et le grand livre.
Ensemble, les trois premiers documents forment la liasse fiscale. Chaque année, le gérant convoque les associés réunis en assemblée générale ordinaire, pour la présentation et l’approbation des comptes annuels de la SCI. Les comptes annuels sont ensuite déposés au greffe du tribunal de commerce.
Qu’est-ce qu’un bilan pour une SCI ?
Le bilan d’une SCI est un document comptable qui présente la santé financière de la société à un instant T, généralement à la date de clôture des comptes d’un exercice social.
Présenté sous forme de tableau, le bilan constitue une photographie de la situation financière et patrimoniale de la société suivant un modèle normé et structuré à partir du plan comptable général.
Le bilan comptable d’une SCI révèle ainsi :
- L’actif de la SCI : entrent dans cette catégorie les ressources que la société détient : stock, immobilisations incorporelles (site internet, logiciels, licences…), corporelles (immeubles, terrains…) et financières (titres d’autres sociétés, par exemples), les créances fiscales, sociales et clients, et la trésorerie (sommes déposées sur les comptes bancaires, notamment) ;
- Le passif de la SCI : on y trouve les capitaux propres de la société (capital social, réserves, résultat financier, report à nouveau…), les dettes (emprunts et comptes courants d’associés), les dettes sociales, fiscales et fournisseurs.
La somme des actifs et la somme des passifs doivent être égales.
À savoir : dans les états financiers d’une entreprise, il faut distinguer le bilan du compte de résultat. Ce dernier renseigne sur le bénéfice ou le déficit d’une société réalisé au cours d’un exercice social et sur la performance et la rentabilité de la SCI.
À quoi sert le bilan comptable d’une SCI ?
Le bilan comptable d’une SCI est essentiel au bon pilotage de l’activité, et permet de remplir les obligations comptables et fiscales qui pèsent sur la société.
Le bilan de SCI, pour donner une valeur financière à la SCI
On l’a vu, le bilan de la SCI donne une image fidèle de la situation patrimoniale d’une société à un instant T. Grâce à lui, le gérant, les associés, mais aussi les tiers comme les partenaires et banques peuvent se faire une idée de ce que possède la société et de ce qu’elle doit. Les banques, notamment, peuvent ainsi s’assurer de la solvabilité de la SCI avant de lui consentir un prêt bancaire.
Par ailleurs, les associés et le gérant de la SCI peuvent utiliser les données contenues dans le bilan comptable pour déterminer comment piloter l’entreprise pour la rendre encore plus performante, ou les correctifs à apporter.
Le bilan de SCI, pour justifier le résultat imposable de la SCI
La SCI doit payer chaque année de l’impôt sur les sociétés sur les bénéfices qu’elle réalise. Le bénéfice imposable est déterminé à partir de la différence entre les recettes encaissées et les dépenses engagées en cours d’exercice.
Une fois par an, le gérant de la SCI doit envoyer une déclaration 2065 pour déclarer les bénéfices et payer l’impôt correspondant. Cette déclaration s’accompagne d’annexes, que la société soit soumise au régime réel normal ou au régime réel simplifié. On retrouve sur les annexes les informations contenues dans la liasse fiscale, et donc dans le bilan de la SCI (Cerfa 2050-SD).
Lire aussi : Quand et comment faire la déclaration de sa SCI en 2023 ?
Le bilan de la SCI, pour l’approbation des comptes annuels
Les sociétés commerciales et les sociétés civiles soumises à l’IS ont l’obligation de faire approuver leurs comptes une fois par an. Il est aussi recommandé d’engager cette procédure même en SCI à l’IR, pour éviter que l’administration fiscale ne considère la société comme fictive.
À la date de clôture de l’exercice social, le gérant doit donc établir les comptes annuels, puis rédiger un rapport de gestion. Ce dernier contient des informations sur :
- L’activité de la société ;
- Sa situation au moment de la clôture des comptes ;
- Les résultats et la situation financière de la société ;
- Les événements importants intervenus en cours d’exercice social ;
- L’évolution prévision de la situation de la SCI ;
- Le montant des dividendes distribués au cours des trois dernières années.
Pour effectuer cette tâche, il s’appuie sur le bilan et les autres documents comptables de la société. Il dispose ensuite d’un délai de 6 mois pour soumettre les comptes annuels à l’assemblée générale des associés.
Le gérant doit joindre à la convocation à l’assemblée générale différents documents, dont les comptes annuels (bilan et compte de résultat), le rapport de gestion et, le cas échéant, le rapport du commissaire aux comptes.
L’assemblée générale doit approuver ou rejeter les comptes annuels et décider de l’affectation des bénéfices (en réserves, distribution de dividendes, report…). Cette décision est reportée dans un PV d’AG, lequel sera transmis au greffe du tribunal de commerce, accompagné du bilan, du compte de résultat et des annexes.
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Comment faire le bilan de sa SCI ?
Le bilan de la SCI comporte deux colonnes représentant l’actif (à gauche) et le passif (à droite). Le gérant doit donc ventiler chaque élément dans la bonne colonne :
- L’actif immobilisé : se situant en haut de bilan, il comprend les éléments que la société va durablement conserver, comme les immeubles, les titres d’autres sociétés ;
- L’actif circulant : il s’agit des éléments détenus par la société dans un court ou moyen terme, comme les créances clients ;
- Le passif : il se répartit en fonction du degré d’exigibilité. Il se scinde en deux catégories, les capitaux propres, bénéfices non distribués et le résultat, et le passif circulant, qui comprend les dettes sociales et fiscales, les apports en compte courant…
Le total de la colonne actif doit être égal au total de la colonne passif.
Pour réaliser le bilan d’une SCI, vous n’êtes pas obligé de faire appel à un expert-comptable. Vous pouvez préférer un logiciel de comptabilité comme celui d’Ownily, qui vous offre toutes les fonctionnalités nécessaires à l’établissement d’un bilan. Il recense notamment l’historique des transactions, vous propose l'exportation des écritures comptables et l’archivage des justificatifs…
