Comparatif des 9 meilleures solutions de déclarations fiscales LMNP en ligne en 2026
Article rédigé par l'équipe Ownily. Nous présentons notre propre offre dans ce comparatif, en toute transparence. Les tarifs des autres solutions sont ceux affichés sur leurs sites en septembre 2026 en prix TTC annuel.
Déclarer son LMNP au régime réel n'a jamais été aussi accessible : logiciels en autonomie, plateformes accompagnées, cabinets en ligne…
Mais l'offre la moins chère n'est pas toujours la plus adaptée. Tout dépend de votre situation : bien classique ou résidence gérée, TVA ou non, exercice calé sur l'année civile ou non.
Et en 2026, un nouveau critère s'ajoute avec la réforme de la facturation électronique.
Ce comparatif passe en revue 9 solutions selon leur prix et, surtout, leur capacité à gérer les situations que la plupart des offres laissent de côté.
L'essentiel en 30 secondes
• Situation simple, sans TVA : LMNP.ai ou Decla.fr pour le prix, Ownily pour l'assistance humaine.
• Résidence gérée, TVA, Censi-Bouvard ou clôture décalée : seules 2 solutions sur 9 gèrent les trois. Ownily à 239 € (facturation électronique comprise) et Amarris Immo à 440 € (facturation électronique en supplément).
• LMNP + SCI : Ownily et Qlower couvrent les deux.
Les 4 critères que la plupart des comparatifs oublient
La facturation électronique. Depuis le 1er septembre 2026, tous les loueurs meublés disposant d'un SIREN doivent pouvoir recevoir leurs factures fournisseurs via une plateforme agréée. Pour les loueurs assujettis à la TVA, notamment en résidence de services, l'obligation d'émettre des factures électroniques s'y ajoutera en septembre 2027.
La TVA. La majorité des LMNP en sont exonérés. Mais si vous louez un bien en résidence de services via un bail commercial, vous êtes très probablement assujetti. Il faut alors une déclaration de TVA, en plus de la liasse fiscale.
Le Censi-Bouvard. Le dispositif est fermé aux nouveaux investissements depuis fin 2022, mais les investisseurs qui en ont bénéficié avant cette date conservent leur avantage fiscal. Ces dossiers ont leurs propres règles : pendant la durée d'engagement, seule la part de l'investissement au-delà de 300 000 € peut être amortie.
Les clôtures décalées. Certains exercices LMNP ne se terminent pas au 31 décembre, notamment en résidence gérée. Certains cabinets comptables ont modifié les dates de clôture de leurs clients pour lisser l’activité sur l’année.
La plupart des outils ne savent pas les traiter.
Si votre situation ne touche à aucun de ces sujets, une offre d'entrée de gamme vous suffira. Dans le cas contraire, ce sont ces quatre critères qui doivent guider votre choix.
Tableau comparatif 2026
Notre sélection détaillée des 9 solutions
1. Ownily LMNP Express : la solution pensée pour simplifier la vie des LMNP et 100% compatible pour la résidence gérée
Ownily est une plateforme de déclaration LMNP et SCI en ligne, éditée par Celavi Gestion. Celavi est un groupe spécialisé dans l'immobilier en résidence gérée, avec des activités de gestion de biens (Celavi Gestion), de syndic (Celavi Syndic) et d'investissement (Celavi Pierre). L'outil est donc conçu par des équipes qui connaissent de l'intérieur les baux commerciaux, les relations avec les exploitants et la fiscalité de ces biens. Les cas « atypiques » pour un logiciel généraliste sont ici des situations courantes.
L'offre LMNP Express à 249 € TTC/an comprend :
• la génération et télétransmission de la liasse fiscale (2031 et 2033 A à G) et de l’aide à madéclaration 2042 C PRO ;
• la gestion de la TVA pour les loueurs assujettis ;
• la prise en compte du Censi-Bouvard ;
• la gestion des exercices à clôture décalée ;
• la facturation électronique, pour être en conformité avec la réforme 2026-2027.
LMNP Express n'est pas la seule offre d'Ownily. Pour les profils qui en ont besoin, la plateforme propose aussi :
• LMNP en version FEC (fichier des écritures comptables) : une comptabilité complète, avec un FEC à présenter en cas de contrôle fiscal prix : 299 € TTC/an.
• LMNP en version FEC avec gestion locative : une comptabilité complète, avec un fichier des écritures comptables à présenter en cas de contrôle fiscal, et un module de gestion locative intégré pour suivre vos loyers et vos locataires au même endroit que votre comptabilité .prix : 355 € TTC/an
Vous avez plusieurs lots ? Aucun surcoût additionnel !
• SCI à l'IR et à l'IS : liasses fiscales, suivi comptable et gestion de plusieurs SCI depuis un même compte prix : de 199 à 660 € TTC/an.
Vous pouvez ainsi piloter votre LMNP et vos SCI au même endroit, avec un seul identifiant.
Ce qui fait la différence : Ownily est le seul logiciel en ligne à gérer à la fois la TVA, les clôtures décalées et le Censi-Bouvard. Parmi les 9 solutions comparées, un seul autre acteur couvre ces trois situations : le cabinet Amarris Immo, à 440 € TTC/an, facturation électronique en supplément.
Le support humain est disponible 5 jours sur 7, avec un centre d'aide accessible 24h/24. L'abonnement est déductible des recettes locatives au régime réel.
À savoir : Ownily n'est pas un cabinet d'expertise comptable. L'équipe vous assiste dans l'utilisation de l'outil, mais ne délivre pas de conseil fiscal personnalisé. Si vous souhaitez qu'un professionnel inscrit à l'Ordre certifie votre liasse, tournez-vous plutôt vers un cabinet.
Pour qui ? Les investisseurs en résidence gérée (étudiante, seniors, tourisme, affaires), les loueurs assujettis à la TVA, les détenteurs de biens Censi-Bouvard, les situations à clôture décalée, et les investisseurs qui détiennent à la fois du LMNP et une ou plusieurs SCI.
2. LMNP.ai : le logiciel pensé pour les non-comptables
LMNP.ai coûte 179 € TTC/an. Il mise sur une interface sans jargon comptable et un parcours guidé qui explique chaque étape. La facturation électronique est incluse.
Limites à connaître : ni la TVA, ni le Censi-Bouvard, ni les clôtures décalées ne sont gérés.
Pour qui ? Le loueur en situation standard qui veut un outil simple et bon marché.
3. Decla.fr : le low-cost en autonomie
Decla.fr coûte 219 €/an en mode simplifié et 249 €/an en mode FEC. La facturation électronique est disponible en option, pour 20 € de plus. C'est un outil efficace et accessible, mais sans validation par un professionnel : vous restez seul responsable de vos saisies.
Limites à connaître : ni la TVA, ni le Censi-Bouvard, ni les clôtures décalées ne sont gérés.
Pour qui ? Le loueur déjà à l'aise avec la fiscalité du meublé, dans une situation simple.
4. Qlower : le logiciel LMNP et SCI
Qlower couvre à la fois le LMNP et la SCI, avec un tarif de 269 € TTC/an pour un lot, facturation électronique incluse.
Limites à connaître : ni la TVA, ni le Censi-Bouvard, ni les clôtures décalées ne sont gérés. Le tarif est calculé par lot, ce qui augmente la facture dès le deuxième bien.
Pour qui ? L'investisseur qui détient à la fois du LMNP et une SCI, en situation standard.
5. JD2M (Je Déclare Mon Meublé) : l'acteur historique
JD2M est présent depuis 2012 et adossé à un cabinet d'expertise comptable, avec une offre de base à 299 € TTC/an. La facturation électronique est proposée en supplément, via un partenaire. C'est une solution reconnue pour les situations standard.
Limites à connaître : JD2M ne prend plus en charge la TVA, le Censi-Bouvard ni les exercices à clôture décalée.
Pour qui ? Le loueur au régime réel, sans TVA, avec un exercice calé sur l'année civile.
6. Indy : le généraliste ergonomique
Indy vient du monde des indépendants et a récemment ouvert une offre LMNP (environ 345 € TTC/an). Ses points forts : la synchronisation bancaire automatique, un écosystème complet (compte pro, facturation) et la facturation électronique incluse.
Limites à connaître : ni la TVA, ni le Censi-Bouvard, ni les clôtures décalées ne sont gérés. L'offre LMNP est encore jeune.
Pour qui ? Le loueur qui gère déjà d'autres activités et veut tout centraliser.
7. Amarris Immo : le seul cabinet qui couvre tous les cas complexes
Amarris Immo est la filiale immobilière d'un groupe d'expertise comptable. Son offre démarre à 440 € TTC/an, avec un comptable dédié qui prend en charge la TVA, les clôtures décalées et le Censi-Bouvard. La facturation électronique est facturée en supplément.
Attention à l'affichage : les prix sont présentés par défaut après déduction fiscale. Le montant réellement facturé chaque année est plus élevé que celui mis en avant.
Pour qui ? L'investisseur en résidence gérée qui veut un cabinet inscrit à l'Ordre, et accepte de payer près du double d'Ownily, plus la facturation électronique.
8. Dougs : le cabinet en ligne multi-statuts
Le Pack Immobilier de Dougs coûte 39 € HT/mois, soit environ 562 € TTC/an. Il comprend un bilan et une liasse certifiés, la gestion des clôtures décalées, la facturation électronique et un accompagnement par tchat, email et téléphone.
Limites à connaître : pour la TVA, Dougs prépare les montants à reporter, mais c'est à vous de les saisir sur impots.gouv.fr, la déclaration n'est pas télétransmise à votre place. Le Censi-Bouvard n'est pas pris en charge.
Pour qui ? Le client qui a déjà une autre activité chez Dougs et veut tout centraliser.
9. Nopillo : l'offre unique tout inclus… pour les cas simples
Nopillo propose une formule unique à 599 € TTC/an : logiciel, validation par un cabinet partenaire, immatriculation, conseiller dédié et facturation électronique. Il faut ajouter 100 € par bien supplémentaire.
Limites à connaître : malgré son prix, l'offre ne gère ni la TVA, ni le Censi-Bouvard, ni les clôtures décalées.
Pour qui ? Celui qui veut être entièrement accompagné, avec un ou deux biens en situation standard.
Quelle solution choisir selon votre profil ?
Vous avez un seul bien classique, sans TVA
LMNP.ai ou Decla.fr pour le prix, Ownily si vous voulez une assistance humaine sur l'outil, facturation électronique comprise.
Vous investissez en résidence gérée, avec TVA, Censi-Bouvard ou clôture décalée
Seules deux solutions sur neuf couvrent ces trois situations. Ownily LMNP Express le fait pour 239 € TTC/an, facturation électronique comprise. Amarris Immo le fait pour 440 € TTC/an, facturation électronique en supplément. Toutes les autres, y compris des offres à 599 €, refusent au moins l'un de ces cas.
Vous détenez à la fois du LMNP et une SCI
Ownily et Qlower couvrent les deux. Ownily gère en plus la SCI à l'IS et la version FEC du LMNP, ainsi que la TVA, les clôtures décalées et le Censi-Bouvard.
Vous voulez une liasse certifiée par un professionnel de l'Ordre
Amarris Immo, Dougs ou JD2M.
Vous avez plusieurs activités à centraliser
Indy ou Dougs.
FAQ
Suis-je concerné par la facturation électronique en LMNP ?
Oui, dès lors que vous avez un numéro SIREN. La réception est obligatoire depuis septembre 2026. L'émission s'y ajoutera en septembre 2027 si vous êtes assujetti à la TVA, ce qui est le cas en résidence de services. Vérifiez si votre solution l'inclut : chez certains acteurs, elle est facturée en supplément.
Un logiciel LMNP remplace-t-il un expert-comptable ?
Pour une grande partie des loueurs, oui : un logiciel produit la liasse fiscale à partir de vos données. En revanche, seul un professionnel inscrit à l'Ordre peut certifier vos comptes et engager sa responsabilité.
L'abonnement à un logiciel LMNP est-il déductible ?
Oui, au régime réel, il est déductible de vos recettes locatives au même titre que des honoraires comptables.
Mon bien Censi-Bouvard peut-il être déclaré en ligne ?
Oui, mais le choix est très limité. La plupart des solutions ne gèrent pas les règles spécifiques du dispositif. Ownily est le seul logiciel à le prendre en charge. Côté cabinets, seul Amarris Immo le propose, à partir de 440 € TTC/an.
