De plein droit, la SCI n’est pas assujettie à la TVA. Toutefois, certaines activités entraînent l’assujettissement obligatoire à la TVA, comme la location aménagée de locaux professionnels. La société civile immobilière peut également opter pour l’application de la TVA dans certains cas. On fait le point sur la TVA en SCI.
Qu’est-ce que la TVA ?
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt indirect supporté par tous. Proportionnel, son montant est calculé sur le prix de vente hors taxes des biens et des services. Il est collecté par les entreprises, qui se chargent de le reverser à l’État.
Les taux de TVA
Le taux normal de TVA, qui s’applique à la majorité des biens et services, est de 20 %. Il existe différents taux réduits :
- 10 % (TVA intermédiaire), qui s’applique notamment au transport et aux travaux de rénovation de logements d’habitation ;
- 5.5 % (TVA réduite), qui s’applique notamment aux travaux de rénovation énergétique ;
- 2.1 %, qui s’applique notamment à la presse.
Lire aussi : SCI et travaux de rénovation énergétique : quelles sont les aides ?
Les régimes de TVA
Il existe différents régimes de TVA, en fonction du chiffre d’affaires réalisé par l’entreprise.
La franchise en base de TVA
C’est la situation dans laquelle l’entreprise est exonérée de TVA : elle n’en facture pas et n’en récupère pas.
Pour la location de logement (hors location meublée), une société se trouve en franchise en base lorsqu’elle génère un chiffre d’affaires (CA) en N, N-1 ou N-2 inférieurs à certains seuils. Vous trouverez plus d’informations ici.
Le régime réel simplifié de TVA
Il s’applique pour la fourniture de logement lorsque le CA est compris entre :
- 91 900 € et 840 000 € pour les opérations de ventes de marchandises,denrées à emporter ou à consommer sur place, fourniture de logement (hors location meublée, meublé de tourisme, gîte rural et chambre d'hôtes) ;
- 36 800 € et 254 000 € pour les prestations de service.
La TVA est versée au moyen de deux acomptes.
Le régime réel normal de TVA
Il s’applique pour la location lorsque le CA est supérieur à :
- 840 000 euros pour les activités commerciales et la fourniture de logement ;
- 254 000 euros pour les prestations de services.
Le paiement de la TVA s’effectue chaque mois ou chaque trimestre.
Lire aussi : Comment créer une SCI pour louer un bien immobilier ?
SCI et TVA : que dit la loi ?
En principe, la SCI n’est pas assujettie à la TVA, qu’elle fasse de la location nue ou de la location meublée, dès lors que la location est à usage d’habitation ou agricole (article 260 du Code général des impôts – CGI-).
À l’inverse, lorsque la location est à usage professionnel, la SCI sera obligatoirement soumise à la TVA, si la location est aménagée et non pas nue.
La SCI peut aussi opter pour la TVA volontairement dans seulement 2 cas.
Ainsi, pour savoir si une SCI relève obligatoirement de la TVA, vous devez vous demander :
- Les biens donnés en location sont-ils à usage d’habitation ou professionnel et commercial ?
- Ces biens sont-ils nus, aménagés ou meublés ?
La SCI est obligatoirement assujettie à la TVA pour la location d’un bien aménagé à usage commercial ou professionnel
La location d’un local à usage commercial ou professionnel relève de la TVA lorsqu’il est aménagé. Si le local est loué nu, il ne relève pas de la TVA.
Est considéré comme aménagé un local qui comporte les installations, le mobilier et le matériel nécessaire à l’exercice de l’activité, avant que le locataire ne le loue. (Arrêt Rostand)
Par ailleurs, ces équipements doivent permettre de réaliser l’activité pour laquelle le local est loué. Dans le cas contraire, le local commercial est considéré comme nu.
La location fera alors l’objet d’une taxation au taux normal de TVA.
Lire aussi : SCI professionnelle : tout savoir sur l’achat d’un local professionnel en SCI
La SCI est obligatoirement assujettie à la TVA pour la location meublée para-hôtelière
La location meublée, même si elle est une activité de nature commerciale, n’entraîne pas de plein droit l’assujettissement de la SCI à la TVA. En effet, le critère déterminant de l’exonération de TVA réside dans l’usage du local : habitation ou professionnel.
Toutefois, l’article 261 D 4° du CGI prévoit une exception pour la location d’un local meublé qui s’accompagne de services annexes. La SCI relève obligatoirement de la TVA lorsque la location s’accompagne d’au moins 3 sur 4 des services para-hôteliers suivants :
- La fourniture d’un petit-déjeuner au locataire ;
- La fourniture du linge de maison ;
- La fourniture d’un service de nettoyage des locaux autre que celui réalisé en début et en fin de séjour ;
- La fourniture d’une prestation de réception, même si elle est électronique.
La SCI est obligatoirement assujettie à la TVA pour la location de places de parking
L’article 261 D 2° du CGI impose l’assujettissement de la SCI à la TVA dès lors qu’elle met en location des emplacements pour le stationnement de véhicules.
Sont donc obligatoirement imposables à la TVA :
- Tous les types d’emplacements : en surface, en surélévation, en boxes, en garages individuels ou collectifs, stationnements en sous-sol… ;
- Tous les types de véhicules : voitures, camions, bateaux, avions…
Le BOFP précise que la SCI est assujettie à la TVA, même si elle propose des prestations annexes à la location, comme du gardiennage ou du ravitaillement en carburant. Peu importe également la périodicité de la location ou la façon dont elle est rémunérée.
La taxation à la TVA s’effectue alors au taux normal de 20 %.
En revanche, si la SCI loue un appartement ou une maison et que le bail comprend une place de stationnement, alors celle-ci ne relève pas du champ d’application de la TVA.
Dans quels cas la SCI peut opter pour la TVA ?
Il existe 2 cas pour lesquels la SCI est en principe exonérée de TVA, mais pour lesquels elle peut opter pour l’assujettissement à la TVA.
L’option pour la TVA lorsque la SCI loue des biens professionnels nus
Cette option peut être exercée uniquement pour le local à usage professionnel ou commercial, à l’exception d’un usage agricole. Toutefois, il faut que le bail mentionne expressément le choix de l’option par le bailleur.
L’option est possible pour n’importe quelle activité, que le preneur soit lui-même assujetti ou non assujetti à la TVA.
Lire aussi : SCI professionnelle : tout savoir sur l’achat d’un local professionnel en SCI
L’option pour la TVA lorsque la SCI loue des biens ruraux
En principe, la location par la SCI de bâtiments et de terres agricoles est exonérée de TVA. En revanche, il est possible d’opter pour la TVA dès lors que le preneur est redevable de la TVA, de plein droit ou sur option.
Cette option ne s’applique qu’aux terres et bâtiments à usage agricole et au cheptel, ce qui exclut la partie à usage d’habitation ou, par exemple, une zone donnée en camping sur le territoire agricole.
Le Conseil d’Ownily : prenez le temps de la réflexion pour choisir ou non d’opter pour la TVA. En effet, cette décision est irrévocable pendant 9 ans. Vous ne pouvez dénoncer l’option qu’à l’issue de ce délai.
Comment fonctionne la TVA en SCI ?
Il appartient à la SCI, qu’elle soit de plein droit à la TVA, ou sur option à la TVA, de collecter la taxe pour le compte de l’État et de la lui reverser.
En pratique, la SCI facture la TVA sur les loyers qu’elle perçoit et la déduit de ses dépenses. Elle procède ensuite à la déclaration et au paiement de la taxe, en fonction des modalités du régime dont elle relève :
- Au régime réel simplifié : la déclaration s’effectue chaque année, et le paiement au moyen de 2 acomptes en juillet et en janvier ;
- Au régime réel normal : la déclaration de TVA s’effectue chaque mois, tout comme le paiement. Seule exception : si le montant de la TVA exigible chaque année est inférieur à 4 000 euros. Dans cette hypothèse, la déclaration et le paiement se font tous les 3 mois.
Si la SCI a encaissé moins de TVA que celle qu’elle a à déduire, elle profite d’un crédit de TVA. Elle peut ensuite l’utiliser pour payer la TVA des mois suivants ou en demander le remboursement. Dans le cas contraire, elle doit verser un supplément au fisc.
Comment faire l’option à la TVA d’une SCI ?
Il appartient au gérant de la SCI d’adresser une demande d’option d’assujettissement à la TVA au service des impôts des entreprises (SIE) dont la société dépend. La demande peut être formulée sur une lettre simple.
L’option pour la TVA débute alors au 1er jour du mois de la réception de la demande. Par exemple, vous exercez l’option le 15 mars. Vous devez soumettre les loyers à la TVA à compter du mois de mars.
Attention, l’option n’est valable que pour un seul bien. Si vous possédez plusieurs biens pour lesquels vous souhaitez exercer l’option, alors vous devez faire autant de demandes que de biens.
L’assujettissement de la SCI à la TVA entraîne l’obligation de tenir une comptabilité permettant de justifier du détail des opérations (non imposables ou imposables) qu’elle réalise. Pour bien suivre ces opérations et gagner du temps dans vos déclarations de TVA, utilisez le logiciel de comptabilité Ownily ! Que votre SCI soit à l’IR ou à l’IS, partiellement ou totalement assujettie à la TVA, vous paramétrez en 1 clic la TVA sur chaque local pour identifier facilement la TVA Collectée et la TVA Déductible, éditer une quittance avec ou sans TVA et chargez vos justificatifs à conserver. Démarrez votre essai gratuit ici.
