La société cible immobilière a pour objet l’achat, la détention et la mise en location d’un patrimoine immobilier. Pour le réaliser, elle peut emprunter, soit directement grâce à sa personnalité morale, soit par le biais de ses associés. Le capital empruntable dépendra de plusieurs facteurs, dont le taux d’endettement. En SCI, peut-il être augmenté ? Réponse !
Qu’est-ce que le taux d’endettement en SCI ?
Le taux d’endettement en SCI constitue l’un des indicateurs utilisés par les banques pour déterminer si oui ou non, elles acceptent d’octroyer un prêt immobilier.
Il permet de calculer le poids des charges par rapport aux revenus mensuels. Aussi appelé taux d’effort, ou ratio d’endettement, le taux d’endettement ne doit pas excéder 35 %. En d’autres termes, les mensualités d’emprunt et autres charges ne doivent pas représenter plus d’un gros tiers des revenus.
Si pendant longtemps, le plafonnement du taux d’endettement à 35 % était seulement un usage, il est devenu obligatoire depuis le 1er janvier 2022, suite à une décision à portée contraignante du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Les établissements prêteurs peuvent toutefois déroger à cette règle pour 20 % de la production trimestrielle des crédits.
Sur cette proportion, 80 % de la production est réservée aux acquéreurs de la résidence principale, dont au moins 30 % aux primo-accédants.
Le reste, qui représente 4 % de la production trimestrielle de crédits, peut être affecté à l’investissement locatif.
À quoi sert le taux d’endettement en SCI ?
Selon le HCSF, le taux d’endettement en SCI constitue un garde-fou pour éviter de tomber dans le surendettement. Lorsque les agents économiques (société, particulier…) se retrouvent en défaillance de remboursement, ils fragilisent l’ensemble du secteur bancaire. La limitation du taux d’endettement permet ainsi de favoriser la stabilité financière.
En parallèle, les établissements bancaires engagent leur responsabilité s’ils ne respectent pas cette règle du taux d’endettement. Des particuliers en défaut de paiement se sont ainsi vu octroyer des dommages et intérêts par leur banque, qui n’en avait pas tenu compte, afin de rembourser leur dette. (Cour de Cassation, 31 janvier 2028).
Comment calculer le taux d’endettement en SCI ?
Calcul du taux d’endettement en SCI
Le calcul du taux d’endettement en SCI repose sur la formule suivante :
Taux d’endettement = (montant des mensualités + charges fixes x 100) / revenus (salaires nets + autres revenus).
- Selon le HSCF, entrent dans la catégorie des revenus : les salaires, traitements, revenus d’activité, réduction d’impôt accordé dans le titre d’un dispositif de défiscalisation type loi Pinel, mais surtout, pour une société, les loyers qu’elle perçoit de la mise en location de ses biens immobiliers, ou les loyers d’un investissement immobilier locatif futur (celui qu’elle cherche à financer). Les loyers présents et futurs ne sont pas comptabilisés à 100 %, mais à 70 %, pour tenir compte des risques locatifs (carence et vacance locatives, impayées de loyers, dégradations…).
- Les charges désignent les mensualités de l’emprunt sollicité, les échéances d’autres crédits en cours (crédit immobilier et crédit personnel), et pour les particuliers, les pensions alimentaires.
Lire aussi : Comment protéger votre SCI des loyers impayés ?
Calcul du taux d’endettement différentiel en SCI
Pour le calcul du taux d’endettement en SCI, une autre méthode était possible : celle du calcul différentiel. Plus favorable, elle tenait compte du cashflow pour établir le taux d’endettement.
Elle consistait à soustraire les revenus locatifs des charges pour déterminer le solde. Si ce solde était positif, il fallait ajouter son montant aux revenus, s’il était négatif, il fallait le soustraire des revenus. Pour un même projet immobilier, le calcul différentiel du taux d’endettement permettait par exemple de passer de 46.29 % à 27.5 %.
Le calcul du taux d’endettement différentiel a disparu depuis la décision du HCSF de 2022.
La SCI ne permet pas d’augmenter le taux d’endettement…
Alors, acheter via une SCI permet-il d’augmenter le taux d’endettement ? Non, du fait du régime des sociétés de personnes et de la responsabilité illimitée des associés.
Revenons donc un instant sur le fonctionnement de la SCI pour mieux comprendre pourquoi le taux d’endettement ne peut pas être augmenté du simple fait de l’association entre plusieurs personnes.
Cas particulier : Si la SCI est constituée dans le but d’acheter un bien immobilier à usage professionnel (donc à l'exclusion des biens à usage d’habitation), elle peut alors souscrire un prêt professionnel dont les règles d’octroi sont différentes de celles applicables aux prêts immobiliers. Autrement dit, la banque n’est pas tenue légalement par les recommandations du HCSF relatives à l'octroi de prêts immobiliers et notamment le respect de la règle des 35 % de taux d’endettement maximum.
La SCI : Une société de personnes à transparence fiscale
La société civile immobilière est une société de personnes (par opposition aux sociétés commerciales). Elle se caractérise par un fort intuitu personae : il existe un lien fort entre associés et société, comme c’est par exemple le cas en SCI de famille.
En contrepartie de leurs apports dans le capital, les associés reçoivent des parts sociales. Elles leur donnent droit à une fraction des bénéfices réalisés par la société, à concurrence de leur détention dans le capital. C’est ainsi que les loyers reversés pourront être affectés au remboursement du crédit.
Par ailleurs, la SCI est de plein droit une société fiscalement transparente : on parle de SCI à l’IR. Les loyers reversés font l’objet d’une taxation entre les mains des associés, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Rappelez-vous : en début d’article, quand nous avons parlé de la possibilité d’intégrer la réduction d’impôt dans les revenus pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. C’est cette transparence fiscale qui autorise cette intégration.
La responsabilité illimitée des associés
Ce régime de la société de personnes présente une spécificité : elle repose sur la responsabilité indéfinie des associés. Ceux-ci sont responsables de leurs dettes non pas à hauteur de leur apport dans le capital social, comme c’est par exemple le cas en SARL (responsabilité limitée), mais sur leur patrimoine personnel.
Par ailleurs, la responsabilité des associés est non solidaire. C’est ainsi qu’ils sont responsables des dettes sociales à concurrence de leur détention dans le capital. Par exemple, si un associé détient 25 % du capital, il sera responsable de 25 % de la dette sur son patrimoine propre. Or le crédit immobilier constitue une dette. Enfin, la responsabilité des associés est subsidiaire, ce qui signifie qu’un créancier doit d’abord chercher à se faire payer sa créance auprès de la SCI, avant de solliciter les associés pour l’apurer.
C’est donc lorsque les capitaux propres de la SCI ne suffisent pas à rembourser une dette que les associés sont actionnés. La loi n’imposant pas de capital social minimum, celui-ci peut se révéler largement inférieur au montant de l’emprunt.
Le taux d'endettement des associés: une obligation et une garantie pour les banques
Vous comprenez ainsi que ce type de société présente un risque élevé pour les associés, et pour les entités qui leur prêtent de l’argent. En effet, les possibilités de remboursement d’une dette reposent d’une part sur le capital social de la société, et d’autre part sur les capacités financières de chacun des associés.
Concrètement, les SCI peuvent soit emprunter directement, soit par le biais de leurs associés. Mais dans les deux cas, les banques étudient le profil d’emprunteur de chaque associé, pour déterminer si elles accordent ou non le prêt immobilier, au regard de leur taux d’endettement.
Les banques vont par ailleurs calculer la capacité d’emprunt de chaque associé au regard de leur taux d’endettement, afin de s’assurer des possibilités de remboursement en cas de défaillance de la société.
C’est pour tout cela qu’acheter en SCI demeure sans incidence sur le taux d’endettement des associés, qui doit rester dans la limite des 35 %. On ne devrait donc pas à proprement parler de taux d’endettement de la SCI, mais de taux d’endettement des associés de la SCI !
Mais la SCI permet de mutualiser la capacité d'emprunt des associés
L’achat en SCI présente toutefois l’avantage d’agréger les capacités d’emprunt de chaque associé, afin de réaliser des projets immobiliers de plus grande envergure.
Désignant le montant maximum que les établissements financiers accepteront de prêter, la capacité d’emprunt d’une SCI se calcule à partir de celle de chacun des associés.
Pour calculer la capacité d’emprunt de la société, la banque tiendra compte :
- Des revenus de chaque associé, des charges et du reste à vivre ;
- De l’apport personnel de chaque associé, ou d’un apport réalisé en compte-courant d’associés.
Les caractéristiques du prêt immobilier entrent enfin en ligne de compte pour le calcul de la capacité d’emprunt. Le taux d’intérêt proposé à chaque associé, et la durée de remboursement agissent sur le montant de la mensualité. Et nous vous rappelons que le montant de l’échéance devra toujours respecter le taux d’endettement de 35 %.
La SCI pour contourner les règles du taux d'usure
Le taux d’usure en période de hausse rapide des taux d’intérêt peut être un véritable frein à l’acquisition immobilière. Ce taux plafond prévu par le Code de la consommation vise initialement à protéger le consommateur contre des prêts dont les taux d’intérêt seraient trop importants au regard de la réalité du marché (taux usuriers). En cas de hausse trop rapide des taux, son mode de calcul peut entraîner un blocage à l'octroi de prêts immobiliers aux particuliers.
Or, une SCI n’est pas considérée comme un consommateur au sens du Code de la consommation (Cour de cassation, civile, Chambre civile 2, 3 septembre 2015, 14-18.287). Cela signifie que les règles du taux d’usure ne lui sont pas applicables.
Quelles sont les autres garanties exigées par les banques pour accorder un prêt à une SCI
Le respect du taux d’endettement n’est pas le seul critère pris en compte par les banques pour accorder ou non un crédit immobilier. Elles vont aussi chercher à se protéger contre une défaillance de remboursement grâce à des garanties et à une assurance de prêt.
S’agissant des garanties, elles peuvent prendre la forme d’une garantie personnelle (caution accordée par un organisme de cautionnement comme Crédit Logement) ou d’une garantie réelle (une hypothèque consentie sur un bien immobilier).
L’assurance emprunteur devra couvrir les associés a minima pour les risques décès et PTIA. Elle pourra être souscrite par chaque associé ou au niveau de la société.
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